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万科城9号地块(三期)评测

时间:2022-11-23 13:07:03 | 浏览:554

项目备案名称:万科城·万科西悦小区项目地址:五华区京昆高速与大塘路交汇处预计均价14000元关于万科城的配套、教育、交通等方面的内容本文不在叙述,详情请看《2049未来中心,万科城总体评价》这篇文章。NO. 1|周边现状话说,万科不是不让其

项目备案名称:万科城·万科西悦小区

项目地址:五华区京昆高速与大塘路交汇处

预计均价14000元


关于万科城的配套、教育、交通等方面的内容本文不在叙述,详情请看《2049未来中心,万科城总体评价》这篇文章。


NO. 1|周边现状


话说,万科不是不让其他中介在售楼部外面拉客么,老聂这次去的时候外面很多中介在拉客源。不清楚是卖哪个楼盘的。

地块北侧是规划的体育馆,西侧是京昆高速、京昆高速的D匝道口、京昆高速辅道。地块南侧是万科城的12号地块,东侧是10号地块,也就是现在售楼部所在的地块。地块北侧和东侧规划有15米宽的市政道路。9号地块和最早开卖的11号地块、13号地块相比较,很明显,这个是三个里面最差的。

地块位置图

京昆高速的D匝道口

地块里面的楼栋距离京昆高速的距离为87.45米。这个距离相比较算是远的了。小区和京昆高速之间有一条防护绿地,小区主出入口距离地铁四号线大塘子地铁站为1.5公里。距离大河梗站距离为1.4公里。

地块的主要影响因素就是旁边的京昆高速了,高速带来了噪音和灰尘的问题。具体的影响有多大,后面会写个专门的技术文章。


NO. 2|规划方案


共规划建造5栋高层住宅,1栋超高层住宅及底层沿街商业等配套用房。地块净用地面积为35049.78平方米,地上建筑面积133189.16平方米,地下建筑面积46750.27平米,容积率3.8,建筑密度16.01%,绿地率42.93%。

小区总平面图

每栋楼的建筑形式老聂就称呼他们为改良版的筒子楼吧,小区内有建面约77平方米、87平方米和107平方米的三种户型,预计均价1.4万元/平方米。市场在售的这种小户型还是比较少的,当然3梯9户这种住宅形式现在也很少见了,也只有大开发商现在还敢整这种了,品牌大,不愁卖,要是小开发商现在还做这种3梯9户的产品,那就是想卖很多年了。

地块效果图

从整个方案和户型设置来看,本地块就是卖给投资客和预算有限的刚需客。这种产品类型对于本地块产生的影响就是租户多,小区入住人员比较混杂,从而造成居住品质不高。这个是产品类型造成的必然结果。

楼栋分布图

1栋,3梯9户。朝向为南偏东,层高30层,户型分布有A户型(77㎡)、B户型(87㎡)。这一栋受外部噪音影响较大。日照时间较长。

2栋,3梯9户。朝向为南偏东,层高30层,户型分布有A户型(77㎡)、B户型(87㎡)。1栋和2栋的楼间距为23.78米,本栋的局部位置设置有物业管理用房,楼栋的西侧设置有一处体育活动场所,距离最近户型为13.30米。

3栋,3梯9户。朝向为南偏东,层高30层,户型分布有A户型(77㎡)、B户型(87㎡)。3栋和2栋的楼间距为32.55米,本栋是受外部噪音影响相对较小的一栋,楼栋的西南侧设置有一处体育活动场所,距离最近的户型为10.48米。楼栋的西北侧设置有一处体育活动场所,距离最近的户型为13.74米。


4栋,3梯9户。朝向为南偏东,层高42层,户型分布有A户型(77㎡)、B户型(87㎡)。本栋是超高层住宅,内部会设置避难层或避难间,本栋的北侧设置了卫生服务用房、社区用房,本栋的西北侧是小区的次出入口,本栋的东侧有一处机动车库出入口,距离最近的户型为7.51米。

5栋,假板式楼,2梯6户。东西向,层高32层,户型分布有C1户型(107㎡)、C2户型(107㎡)。本栋北侧设置有一处生鲜超市和公共卫生间,本栋距离东侧规划道路的车行道为8.55米,所以造成外部噪音影响比较大。

6栋,假板式楼,2梯6户。东西向,层高15层,户型分布有C1户型(107㎡)、C2户型(107㎡)。本栋北侧设置有小区主出入口,距离为16.89米。中间有绿化带隔离。本栋南侧设置有机动车出入口,距离是近在咫尺。本栋距离东侧规划道路的车行道为8.34米。


NO. 3|户型分析


A户型

A户型建面约77平方米,两室两厅一卫设计。此户型面朝京昆高速高架桥,噪音影响很大,生活阳台要从卫生间穿越过去才能进入,卫生间和厨房都是二次采光,暗点。因为面积限制,优点么就是麻雀虽小,五脏俱全吧。部分端头的这个户型通风会好些。

B户型

B户型建面约87平方米,三室两厅一卫设计。这个户型朝南的日照比较好,朝东的这个户型是整个小区里面日照最差的。儿童房和厨房是二次采光,暗点,卫生间为三段式干湿分离设计,但是是个暗卫。总体还是比77的那个要好些的。

C1户型

C1户型建面为107平方米,三室两厅两卫设计。分布在楼栋的中户,这个户型是昆明市场上很常见的一个。就是这个户型把儿童房的门开向了卫生间的洗手池。这个户型餐厅位置的面积其实很小的。实际使用中需要找到一个合适尺寸的餐桌才行,正常的餐桌尺寸会挡着内部的交通流线。

C2户型

C2户型的建面也是107平方米,分布在楼栋的端户,户型把卧室这些的都放在的南向位置或者北向位置,你要是单看户型感觉还没啥,但是老聂认为这个户型内部有很大的优化提升空间,举个例子,6栋最南侧的这个C2户型,全部卧室都在最南侧,直面外部噪音方向,晚上很吵啊,6栋最北侧的这个C2户型,虽然晚上不吵了,但是因为朝向问题,会造成这些卧室日照非常差或者压根没有日照。中看不中用啊

本地块老聂去的时候,样板间还在装修中,所以就不写装修的内容了额。


NO. 4|老聂综合点评


本项目的总价门槛较低,所以应该还是能吸引不少预算有限的刚需客户。但是因为产品特性,自住客户只能作为临时性过渡住房来使用。

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