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昆明万科城五期评测

时间:2022-11-23 12:53:27 | 浏览:953

项目地址:大塘路与昆武辅道交叉口销售价格:2021年5月均价16500—17500元关于万科城的配套、教育、交通等方面的内容本文不在叙述,详情请看《2049未来中心,万科城总体分析》这篇文章。NO. 1|项目进展项目一期已经交房,对项目感兴

项目地址:大塘路与昆武辅道交叉口

销售价格:2021年5月均价16500—17500元


关于万科城的配套、教育、交通等方面的内容本文不在叙述,详情请看《2049未来中心,万科城总体分析》这篇文章。


NO. 1|项目进展


项目一期已经交房,对项目感兴趣的建议去一期看看实景,目前项目二期、四期、五期房源同步在售。项目均价已经不低了,购买门槛越来越高,这两年整个市场的在售新房都在涨价,很多新房比周边的二手楼盘均价高很多,建议没有新房癌的朋友们,也可以看看二手房

万科城一期实景图


项目旁边的两宗土地,经过两年二次流拍,终于在2020年12月16日,被中南+平安不动产联合体以14.3亿底价竞得。一宗土地位于文化馆南侧,土地性质为商业用地,根据相关土地出让文件要求,这个地块需要引进生命健康行业企业不少于30家,引进生命健康行业领军企业3家,建设西南区域总部。一宗土地位于万科城二期的东侧,土地性质为住宅用地,现在已经在建设了,门头上面写的是中南和安花园,万科城一期已经入住的业主们可以深刻感受到施工噪音的穿透力,这个要忍受好几年了,假如几年之后,旁边村子进行城中村更新的时候,还要在忍受几年,这都是必然存在的结果。吵得睡不着的时候想想自己的房子比现在买省了几十万,应该就欣慰了。

中南项目


宜家在建实景


五华区体育馆和文化艺术中心实景


NO. 2|规划方案


五期(12号地块)距离地铁四号线海屯路站约920米左右。地铁勉强日常可用吧。五期是万科城面积最小的地块。地块总占地面积约37亩,容积率3.80,建筑密度20.19%,绿地率40.05%。


项目周边规划图


规划建设3栋高层住宅、1栋超高层住宅及部分临街商业。住宅建筑距离高架约95米左右。根据其他地块的技术分析推演,本地块的住宅楼栋噪音必然也很大。地块南侧和东侧各设置一处出入口,地块与昆武辅道之间有一条带状的绿化带,本地块户型建筑面积约89-117㎡,住宅建筑形式和项目三期比较类似,都不咋地。


项目总平面图


项目在建实景图


NO. 3|楼栋分析


1栋,改良版塔楼,3梯8户,楼层共24层,东南朝向,楼栋距离南侧外部市政道路约5.7米左右。楼栋西侧为地下车库出入口,距离约等于没有。优点是日照好,楼栋层数稍微低点。


2栋,改良版塔楼,3梯8户,楼层共41层,超高层住宅,楼栋会设置避难层或者避难间,东南朝向,楼栋距离1栋约30米左右。楼栋是本地块内最差的一栋。


3栋,改良版塔楼,3梯8户,楼层共34层,东南朝向,楼栋距离2栋约30米左右。楼栋1层设置有老年服务站和物管用房,楼栋东侧为2层的社区用房。


4栋,假板式楼,2梯7户,楼层共14层,东西向,楼栋距离东侧外部市政道路约5.4米左右。本栋只有8号房可以双面采光,其他的住户家里面只有上午才有阳光。楼栋有一个巨长的走廊。都可以当跑道用了。优点是楼层低。


项目效果图


NO. 4|户型评测


A户型:

本户型建面约89平方米,三室两厅一卫两阳台,户型分布在楼栋的中户位置,实际套内建筑面积68.3㎡,靠近公共卫生间卧室面积约8.8平方米,次卧面积约8.0平方米,靠近厨房功能房面积约5.0平方米,放个非标准的床基本就满了。大阳台面积约4.3平方米,小阳台面积约1.5平方米。因为面积所限,做成三室之后,每个房间都比较小。卫生间还是一个暗卫。这个户型相对来说,只有1栋和3栋的2号房相对好点。其他的都有比较大缺陷,如私密性非常差或者外部噪音非常大等问题。


B户型:

本户型建面约110平方米,三室两厅两卫两阳台,户型大部分分布在楼栋的东北角或者西北角位置,实际套内建筑面积84㎡,靠近公共卫生间卧室面积约6.6平方米,次卧面积约8.6平方米,主卧面积约15.5平方米。大阳台面积约5.3平方米,小阳台面积约1.5平方米。这个户型大部分都是只能单面采光,户型内部整体感觉会比较暗,内部的布局不太好,会造成整体的空间利用率比较低。


C户型:

本户型建面约117平方米,三室两厅两卫一阳台,户型分布在楼栋的东南角或者西南角,还有4栋的中户位置,实际套内建筑面积89㎡,靠近公共卫生间卧室面积约7.6平方米,次卧面积约8.6平方米,主卧面积约18.0平方米。大阳台面积约9.6平方米,没有小阳台。本户型是个常用的户型,户型内部布局是正常水准的,但是本户型在不同的楼栋里面,效果就不一样了,比如本户型在4栋的位置,整体私密性不行,尤其是5号房和6号房,其他住户回家必须从你们家门口路过,采光也是单面采光。在1栋、2栋、3栋的分布的是7号房和3号房,7号房的主卧受到外部噪音的干扰约等于是整个小区里面最大的。3号房是这个户型里面相对比较好点的。整体上作为小区内最大的户型,单看户型感觉还行,但是放到楼栋里面分析就是缺陷还是很大的。


NO. 5|老聂综合点评


地块位置和住宅产品在项目内部和周边在售项目比较,都不太行,但是卖得挺好的,已经有两栋基本卖完了,这就是市场认可。

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