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配建学校已开学,万科城四期(15号地块)评测

时间:2022-11-23 13:06:11 | 浏览:592

备案名称:万科西雅小区项目地址:五华区长城中学新城校区西侧销售价格:2020年9月份15000元关于万科城的配套、教育、交通等方面的内容本文不在叙述,详情请看《2049未来中心,万科城总体评价》这篇文章。NO. 1|项目进展万科城配套的长城

备案名称:万科西雅小区

项目地址:五华区长城中学新城校区西侧

销售价格:2020年9月份15000元


关于万科城的配套、教育、交通等方面的内容本文不在叙述,详情请看《2049未来中心,万科城总体评价》这篇文章。


NO. 1|项目进展


万科城配套的长城中学新城校区已经开学,代建的体育中心和文化艺术中心已经封顶,预计在2021年3月份交付使用。万科城的二期、三期都还有产品在售,本次评测的是万科城四期(15号地块)。

万科城4期区位图


万科城4期俯拍图



万科城4期周边实景图


NO. 2|规划方案


万科城四期占地面积37.6亩,建筑密度19.28% ,容积率3.80,绿地率40.0%。共规划建造6栋高层住宅及底层沿街商业等配套用房。户型一共有5种,建面约88-128㎡住宅产品,从整个方案和户型设置来看,比9号地块产品好多了。楼栋朝向为东南向。


万科城4期总平面图

万科城四期的优点是距离地铁近,学校近,距离地铁四号线海屯路站约900米左右,现阶段距离地铁站最近的一个地块,缺陷是规划的不确定性和外部噪音干扰较大。在地块的南侧规划有一处供电用地,估计是110KV的变电站,也就是下图的位置,一般情况下,这种公共设施调整规划的可能性比较低。

规划供电用地实景位置图


万科城及周边规划用地图


NO. 3|楼栋分析


1栋,2梯5户。层高33层,户型分布有A户型(88㎡)、B户型(105㎡)、C1户型(116㎡)。本栋距离南侧市政道路约为11.8米。楼栋东南侧有一处地下车库出入口。本栋受外部噪音影响较大。日照时间还是不错的。


1栋、2栋、3栋标准层平面图


2栋,2梯5户。层高27层,户型分布有A户型(88㎡)、B户型(105㎡)、C1户型(116㎡)。1栋和2栋的楼间距为29.1米,楼栋的西侧设置有一处体育活动场所,距离约13.3米。本栋受外部噪音影响较大。日照时间一般。

3栋,2梯5户。层高33层,户型分布有A户型(88㎡)、B户型(105㎡)、C1户型(116㎡)。2栋和3栋的楼间距为41.4米,间距挺宽的,本栋东侧是小区出入口和地下车库出入口,距离约13米。楼栋的西南侧约2.5米处设置有体育活动场所,可能会对A户型的低楼层产生一定的日常干扰。本栋受外部噪音影响较大。日照时间还凑合。

4栋,2梯5户。层高20层,户型分布有D户型(128㎡)、B户型(105㎡)、C2户型(113㎡)。4栋和5栋的楼间距为40.6米,本栋一层设置有社区用房和物管用房,本栋东侧带有临街底商,可能会对B户型的低楼层产生一定的日常干扰。本栋的日照时间不咋地。


4栋、5栋、6栋标准层平面图


5栋,2梯5户。层高28层,户型分布有D户型(128㎡)、B户型(105㎡)、C2户型(113㎡)。6栋和5栋的楼间距为29.3米,本栋负一层设置有生鲜超市,本栋东侧带有临街底商,可能会对B户型的低楼层产生一定的日常干扰。本栋整体比较均衡。

6栋,2梯5户。层高34层,户型分布有D户型(128㎡)、B户型(105㎡)、C2户型(113㎡)。本栋一层设置有公共厕所,本栋东侧带有临街底商,本栋距离东侧市政道路约7米左右,距离南侧市政道路约11米左右。


NO. 4|户型评测


A户型

88㎡,实际套内面积69.2㎡,三室两厅一卫,这个户型分布在1栋、2栋、3栋的西侧,户型是个常用户型,内部相对比较合理,问题不在户型本身,主要是外部噪音干扰比较大,尤其是位于西北角的这个户型,阳台、主卧、次卧全部都朝向高架桥,对生活干扰必然很大。


B户型

105㎡,实际套内面积82.4㎡,三室两厅两卫,这个户型分布在1栋、2栋、3栋的中户,4栋、5栋、6栋的东北角。分布在中户的主要问题是私密性不好,分布在端户就是日照不咋地。户型比较方正,是一个常用户型,客餐一体,卫生间干湿分离,没有小阳台,餐厅位置阻挡生活流线、几个功能房二次采光等。阳台的面积约为9.7平方米,靠近阳台的卧室面积为8.1平方米,主卧的面积为16.8平方米。北侧卧室面积约为7.2平方米。


C1、C2户型

C1户型面积116㎡,实际套内面积91.5㎡。C2户型户型面积113㎡,两个户型基本一致。三室两厅两卫设计。C1户型分布在1栋、2栋、3栋的端户,C2户型分布在4栋、5栋、6栋的中户和端户。和B户型差不多,就不一一写了。阳台的面积约为10.1平方米,靠近阳台的卧室面积为9.2平方米,主卧的面积为18.1平方米。北侧卧室面积约为7.3平方米。



D户型

128㎡,实际套内面积102.5㎡,四室两厅两卫,端户,户型分布在4.5.6栋的西侧。阳台的面积约为10.6平方米,靠近阳台的卧室面积为10.7平方米,主卧的面积为16.6平方米。北侧卧室面积约为6.8平方米。一个功能房面积约4.7平方米。面积太小,这个做个储藏间或者书房啥的还能用。没有小阳台,部分楼栋上面这个户型的日照比较差。整体属于中规中矩的一个户型。


NO. 5|老聂综合点评


本地块整体上优缺点比较明显,产品属于中规中矩的一个水平。适合有教育需求的刚需客户。

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