时间：2022-11-23 12:46:07 | 浏览：555
乐居财经 王若君 发自深圳
“游泳池的水要干净，不能丢自行车，地上不能有烟头”，这是万科在盖第一个住宅小区时，王石定下的规矩。
万科物业的发展征程正是从兑现这三句大白话开始的。1992年，万科旗下第一家物业管理公司成立，受SONY公司售后服务的启发，万科集团一开始就将物业管理作为房地产开发的一项售后服务保障措施。此后，历经“外接项目-回归内盘-外接项目”，察觉到市场和行业的变化，万科物业一直在主动转向。
近些年，万科物业“单飞”的传闻此起彼伏，在万科物业成为国内首家营收破百亿的物业公司之后更甚，直至郁亮给物业分拆上市划了一条红线：千亿市值。
国内首家营收近百亿物业公司
“万科是被‘危机感’推动的，而不是被‘危机’所推动”，郁亮曾说。
回顾万科物业的成长之路，这句话同样适用，经历“外接项目-回归内盘-外接项目”，万科物业似乎总能提前判定市场变化，主动转向，挖掘新的机会。
1996年，万科物业顺利通过ISO9002第三方国际认证，成为国内第一家被国际机构认证的物业管理公司。同年，万科物业在全国首次物业管理公开招标中一举获得了深圳“鹿丹村”小区的物业管理权，打破了“谁开发，谁管理”的行业惯例。
经过近10年的发展，行业趋于成熟，万科物业毅然宣布“回归内盘”，从管理到服务，只专注于万科自有的住宅管理。这一年，万科物业在全国16个城市展开统一行动，将属下物业管理公司的70多个“物业管理处”统一更名为“物业服务中心”，以此向客户表明“服务为本”的态度。
而2015年开始，万科物业大刀阔斧启动全面市场化，再次提出要对外开接万科之外的其他项目。
万科物业良好的品牌和客户口碑无疑是其市场化的基础。“从美国经验来看，第一大占有率水平在4%左右，也就是有一定数量级提升空间。”万科董秘谭华杰曾表示，目前万科物业的市场占有率约为0.6%。在规模上，万科物业在业内的排名靠前，但要想实现更大规模的覆盖，就必须走出去。
万科物业由此按下了发展加速键。
制图：乐居财经 数据来源：公司年报
追溯过往年报数据，2014年万科物业收入19.88亿元，同比增长35.13%。2017年万科物业收入增速曾高达67.28%。此外，万科物业服务营收占比也持续增长，2014年营收占比仅1.4%，2018年攀升至3.3%。
制图：乐居财经 数据来演：公司年报
此外，2018年万科物业实现营业收入 97.96亿元，同比增长 33.0%，超越国内其他物业上市企业，成为国内首家营收近百亿的公司。截至2018年12月，万科物业已经进入83个大中城市，超过2482个物业项目。
“市值不到千亿不考虑上市”
近年来，万科物业上市的消息从来没有断过。从最开始模糊的信源到本次具体到规模，消息传得越来越具体，万科方面的回复也越来越微妙。
4月11日，彭博援引消息人士的话称，万科考虑让旗下物业管理业务在港股进行10亿美元的IPO，时间可能定在明年。目前尚处于初期阶段，筹款规模和时间表等细节还未确定。
尽管万科物业在多个公开场合明确表示：“目前没有上市计划”，万科物业内部人士亦告诉乐居财经，公司目前没有大的变化，希望先做大做强，上市是水到渠成的事。但据一位业内人士分析，按照万科“传谣-辟谣-坐实-发布”的路子，这一次或许离事实不远了。
万科物业是否具备了上市条件？
透镜公司研究相关负责人对乐居财经表示，从财务的角度看，目前万科物业已经基本上具备了上市的条件。
