万科A股万科000002A股票行情走势分析图最新消息

10月28日，万科物业发生企业名称变更，由“万科物业发展有限公司”（简称“万科物业”）更名为“万物云空间科技服务股份有限公司”（简称“万物云空间”），法定代表人仍为朱保全。

事实上，从“万科物业”到“万物梁行”，再到“万物云城”，以及刚刚更名的“万物云空间”，万科物业已经完成了上市所必需的组织框架、业务版图乃至品牌矩阵的搭建。坊间有言，距离登陆资本市场，“万物云空间”仅一步之遥。

从赛道到品牌 “万物云空间”迈向成熟

继2015年全面市场化之后，万科物业的业务版图扩张至商写服务及城市服务领域，随后完成了“两翼齐飞”落地以及“三驾马车”搭建。今年9月25日，在万科集团南方区域媒体交流会上，万科集团合伙人、万科物业首席执行官朱保全正式宣布，“因‘万物梁行’和‘城市物业’已具规模，‘万科物业’会是以为住宅物业为主提供高品质服务的品牌”。

随着“万物云城”品牌发布，万科集团物业BG的“三驾马车”已经完成了从业务版图到品牌矩阵的搭建。而“万物云空间”这一母品牌的出现，也意味着万科集团物业BG已经基本成熟。

具体来看，在住宅物业领域，“万科物业”建立了自身的护城河。近30年的品牌培育发展史、数次迭代的服务标准、领先行业的科技化水平，使得“万科物业”具备了远超同行的品牌号召力。截至2020年6月底，“万科物业”在管住宅项目2769个，在管面积近4亿平方米，其住宅物业在管面积几乎领先所有同行。

商写物业领域，今年10月17日，万科物业与戴德梁行的合资公司正式启用“万物梁行”品牌标识，独立于住宅物业及城市服务。目前，该板块业务已覆盖149个城市、拓展新项目超140个，共服务项目超1140个，管理面积超1亿平方米。在商写物业领域，目前只有招商积余在管面积与“万物梁行”较为接近。

城市服务领域，“万物云城”落地实践已两年有余。7月31日，万科物业联合横琴新区、北京大学等发布了《“物业城市”白皮书》，进一步强化了自身在城市空间领域的地位。而在白皮书发布前后，万科物业已陆续落子厦门鼓浪屿、深圳坪山区、武汉江汉区、江门人才岛、郑州二七区等一二线城市。至此，万科物业在一二线城市的城市空间领域已经取得领先地位。朱保全曾公开透露，2019年横琴“物业城市”带来的收入大约有5亿元。假设未来三年成功落地100个项目，城市服务为万科带来的收入或将达到500亿元，也将大概率超过万科的住宅物业收入。

三大业务领域之外，“万物云空间”还积极开展数字化建设，以更好地响应客户服务需求，实现降本提效和精细运营，其中包括纸电一体化发票管理平台、人行出入口无人值守智能化产品、智慧停车场管理系统等。

在管理规模不断做大的同时，“万物云空间”也迎来了收获期。据悉，2019年，“万物云空间”实现营业收入127.0亿元，同比增长29.7%。其中，新拓展项目的年饱和收入54.06亿元，同比增长33.13%。新拓展项目中，住宅物业服务新增签约面积1.03亿平方米，新增饱和收入33.39亿元；非住宅物业服务新增签约面积0.18亿平方米，新增饱和收入20.66亿元。截至报告期末，“万物云空间”累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%，其中已接管合同面积4.5亿平方米，为未来储备1.9亿平方米。

不难发现，仅就营收与规模而言，“万物云空间”已是物业管理行业的巨无霸。随着各业务版图持续扩大，“万物云空间”的领先优势也日益凸显。

从聚焦到发散 上市或近在咫尺

“万物云空间”成立于1990年，目前刚至“而立”。公开资料显示，早在2008年“万物云空间”就已内部独立；但直到2015年之前，“万物云空间”在管项目仍然高度聚焦于万科集团，市场化步伐缓慢。

但这一情况在2015年发生了明显改变，向来聚焦的“万物云空间”开始“发散”，并承接了大量市场化项目。虽然在此过程中遭遇“品质下降、口碑下滑”等诟病，同时物业管理的纠纷和诉讼逐年上升，但成效却极为显著。

对此，万科执行副总裁、首席运营官王海武在2019年业绩会上表示，“CS社区空间从2015年开始市场化拓展，目前非万盘和万盘的业务比例达到1：1，未来万科物业仍会持续增强其市场化的能力。BS商企空间方面，万科上半年也拓展了诸多的项目。US城市空间是万科最新发展的业务，今年也获取了一些项目，万科物业的服务能力也到了政府的认可及市场的广泛关注。未来，万科会持续拓展城市服务业务”。

无疑，“万物云空间”业务框架逐步明晰之后，其带来的收益也是显而易见的。在近期万科集团北方区域媒体交流会上，朱保全指出，“今年商企空间业务的收入规模约为45亿元，社区空间会超过百亿元，可以为集团带来15亿元的利润”。

至此，登陆资本市场对“万物云空间”而言已经触手可及。

目前看来，唯一的阻碍来自于万科集团。近日，万科集团董事会主席郁亮也表示，万科物业一定会上市，这个时间还没想好，想好了告诉大家。

“目前在资本的感觉里，我最担心的是大家对资本的热潮迷失了初心，因为我们在强调策略时是强调好产品、好服务的问题，我们能不能沉下心来认认真真把这些工作做得更扎实一些。这是我们的想法”，郁亮进一步指出。

对于新成立的母公司“万物云空间”而言，住宅物业无疑是实现好产品、好服务的关键。

为此，万科集团物业BG在住宅物业领域把每个城市拆分成多个业主专属服务组织，让前端经营体变小，聚焦属地业主提供专属服务。例如，在深圳拆分出专门为坂田龙岗片区、香蜜湖南山、罗湖福田提供服务的机构。其次，针对服务质量相关问题设置项目管家、前端经营体、区域质量与前介中心、武汉数字运营中心四级管控体系，使得前端为客户服务的细分机构在专属于业主的同时又不失控。

同时，“万物云空间”率先设置了首席客户官一职，由原上海万科物业总经理杨光辉担任，以客户视角来检视产品和服务的实施过程。“这样一个独特的职位，是对内外释放信号，我们要将客户体验放到更重要的位置”，朱保全坦言。

可以肯定的是，随着品质管理逐步升级，郁亮的担忧将得以解决，万科集团物业BG的上市也许已经箭在弦上。