摘要：5月31日，长沙市天心区彩虹都家园小区，万科物业贴出退场公告。我是小区业主，虽然没有进入任何业主群，但我一直关心小区事务，对于小区走到今天这步田地，我很心痛。我写下以下文字，就是想把我了解的情况告诉大家，希望给大家带来一点启示。万科退场，几...
5月31日，
长沙市天心区彩虹都家园小区，
万科物业贴出退场公告。
我是小区业主，虽然没有进入任何业主群，但我一直关心小区事务，对于小区走到今天这步田地，我很心痛。
我写下以下文字，就是想把我了解的情况告诉大家，希望给大家带来一点启示。
万科退场，几家欢乐几家愁。
万科为什么退场？
一、物业费难收
万科进场时，本来就遇到很大阻力（当然也有很大的动力，不然进不来）。进场以后，进场的阻力就变成了收物业费的阻力。而且在个人利益面前，在个别人的鼓动下，开始的阻力继续漫延、放大，最终导致目前物业费交费率不高。
但是，物业费难收并不是万科物业退场的真正原因。对于一家正规物业公司而言，业主拒交物业费，从来就不是一个大问题，最多只是一个迟收早收的效率问题。
不管住户是拖交还是拒交，最终都得交，哪怕万科退场以后还没交清的，也别想赖账，万科退场后会把应收物业费打包给律师事务所，必要时通过司法程序一分钱不少的收回。
二、经营亏本
万科自己开发的楼盘，物业费基本在2.5-3.0元/平方米，外盘小区物业费平均只有2.0元/平方米。什么样的服务水平就要有什么样的成本投入，服务水平不能降，物业费又这么低，肯定亏。
有人会问，不是有门面租金、公共区域停车费吗？对不起，这些收入其他物业公司也许可以全部纳入私囊，万科每一分钱都必须进入公共收入，而不是公司财富。还有车库、中央空调、充电桩，等等，个中故事太多。
总之，其他物业公司可能赚得到钱，万科这种正板而“死板”的公司，就是赚不到。
但是，亏损也不是万科退场的主要原因。万科进场时就预计到会亏，为了自己公司的战略发展目标，他们愿意承受这个小区的亏损。
三、小区严重不和谐是万科物业决定退场的根本原因
对于小区的不和谐，万科进驻后已经遭遇过很多次，比如地下停车场多次发生小车无缘无故被人划了两刀，谁干的？可以想象。车主找到万科，万科知道依照法律规定物业脱不了责任，尽管自己没有收回地下车库管理权，还是给车辆进行了赔偿。
不仅仅是车，还有裸露在外面的设施设备也多次发生修好又突然损坏的现象，就连7栋架空层的大理石桌椅也曾发生不正常的断裂倾倒，地下车库同一位置多次出现管道漏水，修了又坏，坏了再修，反反复复，这真的是万科物业水平不行吗？巧合的是这些出问题的位置都是监控死角。
对于一家正规大公司而言，企业形象是第一位的，管理安全是第一位的。正是不和谐的事件发生得多了，万科才选择理性退场！
万科会怎么退场？
据万科人的表态，万科进场是依法依规的，退场也会是依法依规的。所以他们按照与小区签订的物业服务合同，提前3个月告知业主，贴出退场公告。
因此，8月31日前，万科还会继续提供正常的保洁保安服务，在此期间业主绝不会再见到那种物业退场时垃圾堆积如山、门卫空空如也的状况。
对于小区的公共收入、支出，万科物业也表示会清清楚楚公布出来。事实上，4月他们就将截至今年第一季度的公共收益公布在各楼栋公告栏。
小区物业服务档案资料，万科也会积极打好移交。
没有按时交物业费的业主，也会照常收到万科的催收信息。
万科退场以后，
小区物业管理怎么办？
按照正常的途径，万科发出退场公告后，小区业委会应当组织业主重新选聘物业公司。问题是小区目前没有业委会，而且在3个月之内大概率诞生不了，甚至可能难产。
那么，在这种情况下，根据相关法律法规的规定，街道和社区应该出面组织选聘一家临时物业公司，签订一年期临时服务合同，为小区提供物业服务。
一年后，如果有了新的业委会，就可以组织召开业主大会投票决定临时物业公司的去留；仍然没有业委会的话，这家临时物业公司可以继续提供服务。如果小区根本产生不出业委会，社区可以直接接管小区，这都是有相关法律法规明确规定的。
因此，我不担心：万科走了，又没有业委会，是不是小区物业没人管了？在一个法治的文明社会，这种情况基本不会发生。
也许有的业主对即将到来的“临时物业公司”有疑虑——会不会新瓶装旧酒？不是没有可能，但大概率不会。只要政府部门坚持为广大人民群众服务的初心，这种情况就不会发生。
还有因为在没有业委会的情况下，临时物业公司是街道和社区出面确定的，他们对本小区的历史、现状一清二楚，不大可能激化矛盾，更不可能惹火上身。
对于选择什么样的物业公司，街道社区一定会深思熟虑，仔细斟酌，从矛盾源头进行化解。
其实，物业服务产生的矛盾，我们这里不是个案，近年物业服务领域纠纷亦日趋增多，虽然表现略有差异，但矛盾的根源基本上是一样的。
5月21日和22日，中央电视台一频道在中午12：45的《今日说法》栏目，连续报道了苏州某小区的一起物业纠纷案，对业主、业委会和物业公司，都是一个很好的借鉴。
万科退场，几家欢乐几家愁。
欢乐和庆幸的，虽不能放鞭炮（因为违法），有人或许会击掌相庆吧；犯愁和失落的，及时交清物业费，也是与万科的一种惜别。
抬头望望，人间正道是沧桑；
低头想想，逝者如斯，岁月静好。
2022年6月2日
来源：古老先生 物业管理之家
