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股价保卫战之后,万科为何还在下跌?

时间:2022-11-23 07:15:19 | 浏览:2694

以万科为代表的地产龙头股价集体下跌了。10月31日,A股房地产指数低开1.4%,最低跌逾4.47%,多家头部房企股价均有不同程度下跌。其中,万科A跌幅达到5.72%。地产股大跌,跟近期市场表现欠佳有关。开发商普遍没钱的大前提下,房企对拿地与

以万科为代表的地产龙头股价集体下跌了。

10月31日,A股房地产指数低开1.4%,最低跌逾4.47%,多家头部房企股价均有不同程度下跌。其中,万科A跌幅达到5.72%。

地产股大跌,跟近期市场表现欠佳有关。开发商普遍没钱的大前提下,房企对拿地与开工并不积极,在建情况并不乐观。统计局数据显示,三季度全国固定资产投资(不含农户)增长5.7%,而具体到房地产领域,开发投资增速同比下降8%,跌幅进一步扩大。这也就意味着,今年金九银十失色几成定局。

“金九银十不再出现,未来行业走势不明朗,导致市场信心不足,引发地产板块出现整体下跌现象”, IPG中国首席经济学家柏文喜还告诉市界。其实,万科的股价问题,由来已久。

自今年开年以来,万科的股价就从一月初的阶段性高位23.09元,一路跌到3月11日的阶段新低16.02元。对于股价疲软的问题,万科也应投资者的呼声,掀起了“股价保卫战”。比如万科分别于今年3月底、6月初,发布了回购股票的公告。算上6月份这次,万科累计回购超过5亿元。

然而,万科股价后来不仅跌破市净率,市值被保利超越后,其A股地产股市值第一的位置也易主了。此后,万科股价虽有回升,比如上涨到9月30日的17.83元,但在时代洪流之中,万科今年延续2021年“销售、利润增速双降”态势下,其股价最终还是来到10月31日的13.52元。

从万科刚公布的三季报看,万科9月份销售降幅有趋缓的迹象,其实现合同销售面积227.1万平方米,同比下降0.48%;合同销售金额347.3亿元,同比下降3.82%。万科的这个表现,正如郁亮9月媒体见面时,所预测的一样,“不会一直上升,也不会一直下降。”

尽管九月单月的业绩表现乐观,但前三季度大环境整体表现欠佳的情况下,万科前三季度业绩不仅下降,且降幅稍大。1-9月份,万科累计实现合同销售面积1936.9万平方米,同比下降34.26%;合同销售金额3146.7亿元,同比下降34.32%。外界通常将万科与保利对比,这次也不例外。

就三季报看来,万科营收规模,虽然是保利的两倍多,但盈利差距不大。万科的毛利率低于保利。万科三季报称,“前三季度,本集团开发业务结算毛利率,由2021年同期的23.9%下降至20.7%,扣除税金及附加后的结算毛利率,从2021年同期的18.7%下降至16.5%。”反观保利的毛利率为24.51%,较2021年同期下降5.32个百分点。

对于毛利率问题,一位市场人士告诉市界,房企利润下滑已经是不争的事实,且地产行业与其它行业不同,因为结算周期的原因,比如地产企业前三季度的利润之和,可能还没有四季度一个季度高,因为很多都是四季度来结算。

今年8月底,万科集团总裁祝九胜曾回应过毛利率问题,“短期看,万科首先要确保公司的经营安全,毛利率肯定承受着相当的压力。长期看,行业毛利率要回到社会平均水平。”不过,今年前三季度,保利发展与万科的现金及现金等价物都在减少。

截至2022年9月底,万科经营活动产生的现金流量净额-41.76亿元,较去年同期减少442.36%;现金及现金等价物余额1158亿元,比3个月前少了221.03亿元,比去年同期则减少228.61亿元。“同理,看一、二、三任意一个季度的经营性现金流,其实意义不大。重要的是看年报,也就是全年的情况。”上述市场人士坦言。

但好在,万科财务杠杆保持的还不错。截至2022年三季度末,万科有息负债金额为2943.2亿元,其中78.7%为长期负债,占比较中期提升1.1个百分点。万科持续降低融资成本,前三季度新增融资的平均融资成本为3.73%,存量融资的综合融资成本为4.06%。

万科的多元化业务,也有不错的收获期。今年前三季度,物流仓储、租赁住宅、商业开发与运营,三个板块前三季度的营收分别为29.7亿元、23.1亿元、62.5亿元,均有两位数的同比增幅。

知名地产分析师严跃进告诉市界,要从中长期角度看一家公司的股票。单纯要说提振股价,是不现实的。因为即整个资本市场不振的情况下,没有一家企业能够一枝独秀,关键是:要确保企业经营不要出现风险,保存好实力,才能“留得青山在不怕没柴烧”。

(作者|陶婷 编辑|韩忠强)

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