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郑州万科城四期交房启示录——超级品牌开发商,你咋这么小气?

时间:2022-11-23 13:10:59 | 浏览:1984

千辛万苦买到房子只是万里长征的第一步。交房、验房、装修、物业服务、居住体验才是真正房产价值的落地。交房过程可谓是承上启下,一是可以零距离全方位评测房子的软硬件,二是可以预判此后的物业服务和配套,因而这是一个新媳妇入门掀盖头的关键时刻。万科城

千辛万苦买到房子只是万里长征的第一步。


交房、验房、装修、物业服务、居住体验才是真正房产价值的落地。


交房过程可谓是承上启下,一是可以零距离全方位评测房子的软硬件,二是可以预判此后的物业服务和配套,因而这是一个新媳妇入门掀盖头的关键时刻。


万科城是郑州的超级大盘,更是万科有史以来最大体量的项目,也是万科最成熟的刚需系列。作为综合实力超强的业内龙头,其交房可做一个参照的标杆。


郑州,2018年五一档期,万科城四期交房,笔者碰巧亲密接触,不妨管中窥豹,冷眼评判。


业内公认,万科公司藏龙卧虎,其拿地、规划、推盘、交房、物业都是反复推演和测算过的,可谓是中国最鸡贼的开发商之一。


每一个细节和环节看似简单,其背后都是智力和技巧的博弈和沉淀。


一个江湖大佬的百般机巧,一个浸淫房市多年的老炮,在智力和经验的碰撞下,能揭示多少冰山的秘密呢?尽管这里的水位深不可测。

图:万科城四期

01

神奇——万科城四期的秘密

万科城总体规划八期,地块错综复杂,对于居住10万级数的超级大盘,主刀者时空的布局和推盘节奏堪称教科书级别。

其头炮是一二三期成片开发,高,实在是高。一二期和郑大新校区比邻而居,不可能失败。环顾中国一二线中心城市,超级大学新区的周边,在此布局几乎是百战百胜。

简配精装外加超级品牌,一二期如期消化,万科成为第一个在郑州成功开疆拓土的龙头房企。

三期是区位的升级大战,距离地铁站最近,万科见机改变策略,其三期开始价格跳涨,顺利售罄。

回顾当时,郑州房市整体气氛平淡,万科城三期又在高新区西四环附近。即使如此,三期尽显其老道功力,每次价格的抬升幅度和消化周期都是如此精准。

图:万科城一二三期实拍

四期是最难打的一场牌。相对于一二三期,四期孤悬4公里以外,周围一片荒芜。

四期的推盘和开售,成为万科城操盘者最大的考验,这是八期大战的最重要一环。

怎么办?主刀者做了重大的调整,一是单价降下来,长期维持在8000到8500的水准;二是零星开盘,小批量推送,试水前行。

饶是如此,2016年中期以前,万科城四期还是处于一个煎熬期。

2016年中期之后,郑州房市进入牛市,各大楼盘开始引爆。

饶是如此,作为骨灰级大师,万科城四期依然是小心翼翼的推升价格。

当北区的康桥朗城已经发烫发热之际(单价从9000多跃到13000左右),万科城的单价还在8500左右徘徊。

如果说万科有一个软肋的话,那就是其略显保守的风格。

买万科的房子从来沾不上短期的便宜,但是2016年6、7月份,单价8500左右的万科城,成为一个转瞬即逝的绝佳窗口期。

四期这块硬骨头终于啃下了,但是四期或许得出了一个教训。牛市中后期之后,其高层渐渐热销,但其洋房一直不温不火,成为一时鸡肋。

或许因为这个缘故,一街之隔的五期调整思路,以全高层推出,彻底摈弃了鸡肋的洋房。

四五期胜局已定,郑州牛市余温,主刀者快马加鞭,光速推出了相对袖珍的六期。

好鸡贼,万科城四五期达到13500的单价时,市场接受度已经有所犹豫。相形之下,六期位置更好,价位近似,所以六期光速出清。

万科还在千机变。

最新信息披露如下,万科城七期主打湖心岛的概念。这张牌已经相对好打了,一是湖心岛包装;二是万科千年简装升级;三是双湖新城规划。

可惜的是,万科不放过赚任何一个溢价的机会。坊间最新说法如下,万科城七期,两房单价15000左右,其他单价14500左右。

全无怪乎如此,全国的地产老炮经常这么戏言,万科的房子靠谱省心,但是你在买入时很难占一个铜板的便宜。

虽然如此,万科项目在全国基本都是热销。短期没有便宜,但是中长期有价值潜力,依然可以打动很多人。

在交房这个节点,楼盘才露出了真实的五官和身段。一套房子的价值可以摸得着看得见想得清了。

万科城四期到底是什么面目呢?

图:万科城四期

02

前戏——交房程序周密,但你得饿肚子

远在焦作的朋友如约而至,笔者全程陪同。交房的程序有如下特色:

优点

1、现场布置经济合理。临时撑开的大帐篷,其背后有简易的活动式厕所,各种服务帐篷就扎在四期北门口附近。

图:万科城四期交房现场

2、流水办理程序规范。进门之后,就有人全程接待引领。笔者有两点印象深刻。一是现场服务人员貌似在校或刚刚毕业的大学生,大部分都比较精干,且服务相对规范。二是朋友交房手续总计耗时不到四十分钟。其间现场秩序并不混乱,等待者多半在临时椅子上看电影。

缺点

1、服务太小气。朋友从焦作驱车赶来,手续办理完毕已经是中午12点半,饥肠辘辘。现场没有瓶装水,只是简易的桶装水。此外,主食只是角落处的小点心,供应量极小,主打品种是袖珍版的。朋友走过去,盘中几乎是荡然无存。询问之后,烘培者答曰,需要等待。

2、物业费绑定银行卡。理论上而言,可以带来正规和便捷。但是细思极恐,后续物业费万科可能会准时提前扣除。如果你对物业不满意,在交涉中将处于明显的弱势。物业费应当足额按时缴纳,但是前提是物业服务的满意度达标。

3、当天门禁卡暂且只办一张。这或许是为了简化流程。但是万科城业主中外地客户比例不低。来一趟不容易,干嘛不统一办理呢?

领取了廉价的绿萝和炭包之后,验房师陪同验房。

03

入门——大错不犯,小错不断

优点

1、户型相对方正,预留一些收纳空间。

朋友买的是89平的边户,小三房。餐厅、客厅、三个卧室都是相对方正。同样面积,方正的房间利用率最高。此外,主卧配置了超大飘窗,其一侧预留了飘窗柜的收纳空间,客厅一个转角处也设置了一个920*650*2680的超大收纳空间。

图:万科城四期主卧

2、整体施工平整度和垂直度相对合规。笔者拿了激光尺,简单量测。室内净高约2.68左右,几个测点误差很小。

缺点

1、推门而入的一瞬间,味道特别明显,超出笔者的意料。

2、装修标准过于陈旧。双层塑钢推拉窗,老掉牙的抽油烟机和马桶,突兀而立的暖气片,这完全是十年前的标准。万科是成本控制的大师,但是也需要与时俱进吧。对于大多数人而言,这些配置用着郁闷,弃之可惜。

图:卧室门、洗手池和突兀的暖气片

3、精细化方面不足。以事论事,笔者朋友所买的房子,玄关处鞋柜和浴柜的柜门,开关迟钝,活页松动,类似于十八线乡村的安装水准;推拉门把手漆面破损严重,打开窗户,型材外面污色斑驳。

图:阳台窗户密封胶处理欠佳

4、验房师年轻而相对业余,因为时间紧,朋友进门后三分钟内就签了字。后来出门抄电表,表箱外污浊不堪,数据严重看不清。理论上而言,验房师应当电话相关人士,将锁箱打开。但是朋友是大大咧咧的人,验房师耗时三分钟,说可能是这个数据,朋友胡乱看一眼也就认可了。

以下内容仅供参考,因为其信息源于万科城一个小型业主群(100人左右)。

据说,验房师也有评比,每天验的多有奖励,第一名300,第二名200,第三名100。验房是大事,以此为奖,对业主是极大的不公平。

据群里某人反映,他一家就有这么多瑕疵,可视电话坏了,地板鼓起了,门把手一拉就掉了,天花板有污渍了,门封条也坏了。

按照笔者所观所测,万科城简装交付谈不上精细化。

04

景观——花钱不多,办事不少,什么都有,亮点不多

其实景观的规划和设置是开发商综合能力的一大测试。

举例而言,水系于景观中画龙点睛,但是其后的维护需要高成本。因而不少例子中,项目使用三五年后,水系反而成为景观的累赘和败笔。

具体到万科城四期,其景观配置和成本控制是如下的博弈平衡。

优点

1、坡地景观,树草比例适当。

图:坡地景观

2、有些地方还算小亮点。某些草地区域以石板散落其中,其铺设规划应该是精心布置的,既是绿化区的点缀,又方便业主穿越其中。

图:社区内绿地

3、没有水系景观等复杂的设置,正门口处有水池,主要干道大面整齐,其后期的维护费用低,容易保证景观后期的稳定性。

图:社区北入口水系

4、儿童乐园、乒乓球区、公共休息区都有所兼顾。

图:社区内活动区

缺点

1、树木直径一般,没有所谓的合围大树。目光所及之处,直观感觉其绿化成本应是比较低的。

2、路面的水槽等细节,不是304不锈钢等渐成主流的配置(其实很多开发商的刚需大盘已经广泛采用304不锈钢配件了)。

图:路旁排水槽

图:无障碍通道

3、儿童游乐区太小,器具过于单调。对于年轻人为主的刚需大盘,这是明显的不足。

图:儿童游乐区

4、公共休息区也是同样逻辑,作为庞大数量的配套业主而言,这点休息区还不够填牙缝的。

图:公共休息区

5、景观中央区设置了一些简化版的风雨连廊,何妨多延长一些,最好可以通达到各个楼栋,这样也增加不了多少成本。

图:风雨连廊

05

地下车库——有惊无险

理论上而言,车位并没有具备交付条件,因为北门附近的通道并没有开通。

朋友预交了一年的车位管理费(1080元)之后,驶入了小区边的通道口,笔者也得以观之。

优点

1、车位布局整体合理,通道动线和车位分区中规中矩。一台雅阁车也可以轻松地定格字标准车位中。

2、朋友选的是有左柱子的车位,下车之后,步行至电梯,其路线通达性还算良好,也方便日后拿重物上电梯。

图:地下车库

缺点

1、地下车库排水沟保护不行。以下是亲身经历,朋友倒车转向之际,突然听到一声大喝,停,停,停,后面有坑。旁边一个三轮车司机专程停车提醒。下车一看,惊出一身冷汗。车子后轮距离排水沟二十厘米左右,排水沟上没有任何覆盖,赤裸裸一个大洞。如果车子没有及时停下,必然要陷落其中。热心司机爽朗地说,这个遮盖被压坏了,已经被抽掉了,你以后开车得注意这一点。

这是车位交付的第一天,里面几乎没有车辆行驶,排水沟怎么会被压坏?即使压坏了,其周边没有任何警示和阻挡标志。

图:坏掉的排水沟遮盖

图:正常的排水沟遮盖

2、地下车库地面及墙面没有甚么特殊的处理,平平淡淡。

尽管如此,万科城的车位价格相对便宜,据说可以一户买两个。和地市相比,和一二线同级城市相比,其车位依然有明显的投资价值。

图:地下车库

06

花钱到高潮——万科美居装修解密

纠结半个小时之后,朋友还是决定选用万科装修的配套品牌,理由如下:

1、如果装修亲力亲为,无法承担时间和精力成本,再加上他不在郑州居住。


2、便宜货不一定便宜,如果去装修市场货比三家,好东西不便宜,便宜东西水分又往往更大,用一段时间还得更换。

深入了解万科美居之后,笔者有以下评判。

优点

1、万科太精明了。装修商家入驻,应当交保证金,这是一笔收入;置业者缴钱对象也是万科物业,这又是一笔收入;置业者验收合格后,万科才会将钱转入商家,这还是一笔收入。

图:万科城四期样板间门口的家装公司活动现场

对于进驻商家而言,即使利润率低一些,活多活集中活顺手,这是个好生意。

对于置业者而言,即使价格高一些,有万科物业全程监管,如果验收不满意,可以要求整改乃至返工,这是个好保证。

对于万科物业而言,几乎没有什么成本,可以通吃两头的红利,这是名利双收的好生意。

2、绝大多数商家是长期合作的品牌。简单举例如下:家居有健威、曲美、索菲亚等;封阳台是美勒;壁纸是雅琪诺;卫浴隔断和配件是九牧;热水器是能率;空调是格力美的;洗衣机冰箱是美的;电视机是tcl。

缺点

1、3万元门槛

如果在万科配套商家订购装修用品累计3万元以上,可以享受钥匙托管服务。业主此后几乎可以置身事外,不必鞍马劳顿事必躬亲。

笔者以为,这个门槛可以去掉或者设置的低一些,可以惠及更多的人群。

2、价格

对于万科和商家而言,是在商言商,追求利润无可厚非。

提高一个维度而讲,对于万科这样的超级体量,如果价格再优惠一些。订购者数量将庞大得多,或许双赢效果更好一些。

以下是万科某装修方案的报价单,仁者见仁智者见智吧。

验收细则

现场各样板房热火朝天,前来观摩者和订购者络绎不绝。

笔者这么理解,如果装修完毕之后,大多数业主要么是业余水准,要么是时间仓促,多数人恐怕还是草草验收。

对于门窗、家居、卫浴、壁纸、窗帘、灯具,万科能否给出一个相对具体的验收标准。如此以来,业主届时将心里有数逐条对比。

作为一个宇宙级的房企,提供一些验收标准应该是举手之劳的。

图:万科城四期卧室壁纸

图:万科城四期的塑钢窗

其次,如果能提供一些辅助工具,例如检测尺寸和垂直度的激光尺,检测室内污染物含量的实测仪器。这样以来,业主可以验收之时得心应手。

氡、甲醛、笨、氨、TVOC(挥发性有机化合物),是室内环境污染的五个典型有害物,其含量均有严格的规范规定,业主在居住前也有必要了解一下。

装修选购注意事项

图:家装效果图

家居

A、各种品牌报价不一,一是品牌档次不同;二是所选材质不同。普通定制家居多是实木颗粒板为主,业主可以询问其边框所选的树种,综合评判。


B、对于报价单而言,其床的价格是最普通的床,几乎没有储物功能;对于大多数业主而言,你所需要的是储物海量的高箱床。如果升级为高箱床,各品牌都有明显的加价,你要心里有数。


C、全屋定制已经成为一个趋势,可以充分利用空间。但是定制价基础上往往有附加收费。以索菲亚为例,加一个普通抽屉200元,加一个普通衣镜400元,你需要合理的规划。


D、定制家居通常是按照水平投影面积来计价,设计师会提供相关的方案和效果图。业主可以注意三点,一是设计师的方案仅供参考,你完全可以自己拿出更合适的方案;二是对于柜体而言,你可以设置尽可能多的隔断空白区,例如书房玄关、飘窗、客厅柜体,你可以设置成一个或两个空白区,既是天然的展示隔断,又不需要花一分钱;三是柜体的进深通常在550毫米范围内,这是一个标准尺寸,如果设计师给你的尺寸是400或450,你觉得有必要加深尺寸加大容量,不妨更改到550左右,前提是整体和谐。


E、床体的价格是不包含床垫的,通常品牌床垫的价格不菲。对于手头紧张者,可以暂且不订床垫,日后添置。

总体而言,家居定制行业是一个相对暴利和霸王的行业,订购者下全款定制,厂家零风险制造和安装。与其他行业相比,定制家居行业几乎是一个零风险高利润的奇葩。

阳台封装

图:万科城四期封装前的南向阳台

不同的封装者报价相差巨大,笔者以为,应当优先考虑优质型材和玻璃的安装公司。

据说,万科城历史上出现过惊人一幕,某位业主阳台封装的窗体曾经坠落过一次,幸好没有人员伤亡。

凤铝和兴发型材相对是郑州市场接受度比较高的品牌,型材的壁厚,五金件的品质,密封条的质量,最好有个预先的了解。

虽然内开内导窗单价高于推拉窗,但是前者气密性水密性抗风压变形性能更佳,已经成为主流的配置。

壁纸和窗帘

图:家装效果图

这是两个谜一样的行业。

窗帘布的成本、配件的成本,一直就是家装市场之迷。

防光隔热耐洗是窗帘布的核心指标,配件牢固结实不变色是关键要素。

这些小众行业水太深,而主妇们对此又特别痴迷,建议选用知根知底的门店或公司了。

理论上而言,壁纸粘贴前应该刨掉漆面层,但是不少商家都是简单施工,基面涂刷处理剂之后,就铺胶粘贴。

特别提醒,对于高层业主,尽量选择壁纸,因为高层入住之后,其墙漆通常会开裂的。保守而言,五层乃至于七层以下住户,墙漆和壁纸都可以选择。

灯具、卫浴、微装


图:家装效果图

大牌灯具也可以选择网上旗舰店购买,另外线下支付安装费。

对于卫浴花洒毛巾杆手纸架之类的配件,各大品牌都会有定期的促销,安装也比较简单,业主可以有更大的选择余地。

微装而言,万科城有其最大的特色,洗脸盘两侧一如既往的不沾瓷砖,难道这里是一个巨大的奶酪?

如果不粘贴壁纸的话,还是建议做一下窗套,否则的话,雨水渗漏,灰尘积淀,够你郁闷的。

特别提醒的是,如果有装修的打算,无论你选用什么公司什么品牌什么等级(和万科无关),如果你有余力,还是务必尽早装修,因为人工费的趋势是越来越高。

万科所有配套装修都有其质保期,不妨将其范围推而广之。

笔者提供一组规范数据,以供读者参考。

对于房屋而言,国家都明确了其最低的保修期限。房屋保修期从验收合格之日起计算,这肯定是你交房前的日期。

地基基础和主体结构,为结构使用的合理年限。通俗而言,就是终身保修。对于绝大多数民用住宅而言,其合理使用年限是50年(设计基准期)。


屋面防水工程,有防水要求的卫生间,房间和外墙面的防渗漏,为5年。


供热和供冷系统,分别为2个采暖期、2个共冷期,注意,这并不是2年。


电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程,为2年。

这是国家法定的最低保修期,这是每个业主应有的权利,你应当知道。

图:万科城四期洋房景观

结 语

朋友累计花了将近6万元,绝大部分东西已经配齐,相对尽兴而归。

笔者整理思路后,有如下的启示:

1、相对于河南地市的建标而言,朋友还是基本满意万科城的交付标准。相对于地市本地开发商8000多的毛坯房价格而言(位置好的地段),郑州品牌大盘还是有明显性价比优势的。


2、万科城的交房程序相对规范,其配套装修的验收制度可谓坐收渔利。虽然如此,业主的装修压力可以减少许多,验收环节也有了一定的话语权,这个经验有一定的推广价值。


3、万科城的简装房是十年前的标准,过于落伍了。这或许是万科成本控制下的决策吧。万科城七期有望装修升级,这是其必然选择。


此时此地之郑州,如果万科装修再不升级,其过往标准或许真成了一个笑话。


4、万科城精细化还有明显的不足。地面,墙面、柜体、门窗在工艺上还有提升的空间,这些瑕疵是可以通过强化管理和监控而消除到最小限度的。


5、路面水槽、车库排水沟等不容易觉察的细节,没有亮点。成本可以控制,但是其前提是满足基本的品质和顺应时代的升级。


6、万科城四期1、2号楼在设计上有所瑕疵,进入单元大厅之后,需要转过两个小门,才能达到电梯间,这两个小门貌似是疏散门(没有求证)。相对于其他楼栋而言,这是个不便之处。此外,对于34层的两梯四户而言,电梯容量和尺寸偏小了。


7、万科配套的装修商家,最好能价格再惠民一些;即使不能优惠,希望能提供一些验收的具体标准;即使没有提供标准,也希望提供一些辅助性的检测用具,即使业主出钱租赁也可以。

总体而言,当年8000多单价入手万科城四期,尽管也有些细节问题、建标配套问题,但是应该说还是物有所值,可以给90分。如果以当下价格和建标去看现在交付的万科城四期也有失偏颇。这是当下很多购房者需要调整的心态。

但是作为一个超级房企,作为一个收获郑州丰厚红利的开发商,你咋这么小气?

真心希望万科在此基础上能够给郑州购房者带来惊喜,用高建标、精细施工、甚至甩个大红包给万科粉们。

交房只是一个开始,建筑好坏均已不可重来。新娘子掀开了红盖头,以后日子过得怎么样,就看万科物业和万科地产的持续投入了,希望万科在这两方面都能做得更好,让业主们幸福开心地继续追随万科。

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