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楼市“黑铁时代”到来!万科背水一战,郁亮节衣缩食不坐头等舱

2022-11-23 07:40:25 716

摘要:本文来源:时代周报 作者:刘婷房地产行业“敲钟人”万科(00002.SZ,02202.HK),再度为房企拉响预警。2月11日,一份《郁亮主席在万科集团2022年会上的总结发言》流出。一名接近万科的人士告诉时代周报记者,该文件内容属实。继20...

本文来源:时代周报 作者:刘婷

房地产行业“敲钟人”万科(00002.SZ,02202.HK),再度为房企拉响预警。

2月11日,一份《郁亮主席在万科集团2022年会上的总结发言》流出。一名接近万科的人士告诉时代周报记者,该文件内容属实。

继2014年提出“白银时代”后,郁亮又一次为房地产行业划分新阶段。

郁亮表示,房地产行业已进入“黑铁时代”,进入缩表出清阶段。对房地产行业而言,缩表出清即去金融化,是发展的必然趋势。

“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年,也是一个新时代的开始。”郁亮直言,背水一战即要么死、要么活,没有中间状态。房地产行业必须快速、坚决出清,能解决过去累积的包袱,就有开始新征程的机会,包袱甩不掉就活不下去。

“黑铁时代”,万科倡导节衣缩食,打造战时氛围。

2021年11月,万科内部发出倡议,对不产生价值的开支做减法,花小钱办大事。为减少不必要开支,全体员工按费用最优原则合理规划差旅出行。

以郁亮为代表的万科管理层以身作则,将节衣缩食进行到底。

郁亮透露,目前他定机票不会选择头等舱,如果有时间接近的航班会“哪班便宜买哪班”。2022年,万科员工的收入将大幅下调,福利、补贴等要跟“黑铁时代”相匹配。

行业规模开始萎缩

2021年中央经济工作会议强调,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加强预期引导,探索新的发展模式,坚持租购并举,加快发展长租房市场。

郁亮对“新的发展模式”的理解为一个中心、三个基本点。一个中心即解决老百姓居住问题;三个基本点分别是房住不炒、租购并举和人地房匹配。

具体而言,房住不炒可分为“房住”和“不炒”。对“房子是用来住的”,要切实解决居民的合理居住需求。“不炒”是指尽管可能会放开部分购房限制,但仍不允许炒作,涨幅限制还会保留。

郁亮认为,租购并举对租赁住房而言是机会,但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择,将分流买房子的需求。即使租房需求增多,也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。

“在新发展模式中,人地房之间的关系可能会有所改善。核心、主要城市的住房供应会增加,过去一些出于限购等原因未被满足的改善需求未来有释放的可能。”郁亮指出,要适应房地产行业回归民生属性的现实,不要指望价格上涨。

“房住不炒”之下,房地产行业进入平稳周期,规模快速扩张模式不再。国际评级机构穆迪在近日发布的报告中称,预计2022年中国房地产开发商的全国合约销售额将下降5%-10%。

在郁亮看来,房地产市场将面临两个重大变化,即市场分化会越来越明显、行业规模开始萎缩。

面对重大变化,万科将做相应改变。郁亮指出,万科在投资方面需要进一步思考,市场分化萎缩、利润非常有限的时候,要进行更高质量的投资,要由过去均匀、分散式的投资转为向市场表现更好、团队操盘能力得到证明的地方集约化投资。如果有些地方确实做不好,或要整建制撤销,收回“番号”。

向比亚迪取经

随着前期高地价项目和资本化利息步入结算,房企营业成本、利润空间承压。近年来,房企盈利能力减弱,利润增速维持低位。

克而瑞地产研究中心数据显示,2021年上半年,房地产行业80家典型上市房企的毛利率、净利率以及归母净利率水平均延续下行趋势。

其中,毛利率指标降幅最大,2021年上半年毛利率中位数同比降低1.6个百分点至21.7%。净利率和归母净利率的中位数也分别降至9.3%和6.5%。与历年相比,房地产行业的利润率指标均已降至2015年以来的最低水平。

微利阶段,万科该何去何从?对此,郁亮向比亚迪集团董事长兼总裁王传福“取经”。

在一次拜访比亚迪的过程中,王传福告诉郁亮,比亚迪除轮胎和玻璃之外,其它产品均由自家生产。郁亮此前认为,汽车部件已经相当成熟,可以从外部购买使用。但王传福表示,每个产品都有厂家,每个厂家都要赚利润,拼起来比亚迪难以赚钱。

受此启发,郁亮认为万科需要进行流程再造,即减少外包环节,拒绝“二传手”文化,凡事做到亲力亲为,摒弃黄金时代的惯性思维。

行业进入“黑铁时代”,万科应如何寻找新的锚定点?郁亮对万科的要求是,做专业高手、全能冠军、长跑胜将。

做专业高手,意味着不能满足于做业余的好手,不要和自己过去比较,要与行业中的标杆比较;全能冠军指的是靠一招鲜吃天下的时代已结束,现在要开发、经营、服务并重,这也是万科新的“铁人三项”;长跑胜将则是长期坚持、长期坚守做正确的事,不违反纪律。

“如果我们敢打、会打、愿意合伙打,我们就会赢,而且会赢得特别好。”郁亮总结道。

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