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净利下滑45%,万科怎么了?

2022-11-23 07:39:37 1157

摘要:在黑铁时代,活下去。1万科来到严峻时刻两个多月前,郁亮刚刚在万科年会上喊出了“黑铁时代”“背水一战”的口号。彼时人们只当是老大哥“危言耸听”,但如今来看,这似乎是真的。3月30日晚间,万科发布了2021年财报。过去的一年,万科实现总营收45...


在黑铁时代,活下去。


1

万科来到严峻时刻


两个多月前,郁亮刚刚在万科年会上喊出了“黑铁时代”“背水一战”的口号。


彼时人们只当是老大哥“危言耸听”,但如今来看,这似乎是真的。


3月30日晚间,万科发布了2021年财报。过去的一年,万科实现总营收4528亿元,同比上升8%。拉长时间来看,2018年-2021年,这个数据由2977亿元增至4528亿元,复合年增长率为11.05%。


这个增速不算差,但明显在放缓。


2018年,万科的营收同比增速还有22.55%,到了2021年,只有8.04%了。


从业绩来看,2021年万科实现销售额6277.8亿元,较2020年全年的7041.5亿元下降10.8%。截至年末手上资金有1493.5亿,净负债率仅29.7%,放眼如今的地产界,这个数据比较难得。


最让人意外的,倒是归母净利润。报告期内,万科归属于上市公司股东的净利润是225.2亿元,同比下降45.7%。



什么概念?这是万科上市31年以来第三次出现净利润下滑,之前只在1995年和2008年出现过。


对比同行,同为A股地产龙头的保利发展和招商蛇口等企业,净利润虽然也有下滑,但幅度基本在一成左右或以内。


关于净利润大幅下滑的原因,郁亮在业绩会上提供了三点解释——


毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。


说实话,这些解释很难令人完全信服。毕竟一直以来,万科作为行业标杆,承受了太多的期待。


面对这样一份惨淡的年报,万科管理层也做出了几个补救措施——


回购:公司称将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购。

分红:分红比例拟由2020年的35%跃升至50%,合计拟派发分红112.8亿元。

高管调整:取消所有高管层级,全部下沉到前线。



面对52万名股东的灼热目光,郁亮和万科,应该都感受到了前所未有的压力。


2

财报之外


利润的下滑只是表象,原因还在财报之外的更深处。


在业绩会上,面对这张不甚满意的财报,郁亮自己提到了两个问题——


1、管理方面,存在离散度大的问题;

2、多赛道同时探索的成本比预想更大。


我们就顺着这两点,来理一理万科的症结。


首先看管理。


2020年的春天,同样是年报季,由于财报表现不及预期,万科的股价下挫创下近一年新低。与此同时,万科的最高权力中心,正在经历一场巨大的人事震荡。


彼时,万科的中西部区首、公司执行副总裁、首席运营官、财务负责人等多个关键岗位均出现重大变动,引起外界无限猜想。


这场人事变动始于郁亮在2019年首提的“大江大海”计划。当时的郁亮表示,要把公司内部变成大江大海,适应战略要求和变化,实施组织重建和人事匹配。



这个计划的影响是巨大的,据一点财经不完全统计,仅2019年,万科就先后发布超过三十余次人事换防,涉及超三十多个城市总经理的调整和流动,广度覆盖南方、北方、上海等区域。


到了2020年,连最高权力中心都进行了重组。这种非常规的人事调动,被外界解读为万科正式告别“王石时代”、步入“郁亮时代”——


一朝天子一朝臣。


关键时期,这样的人事变动会不会带来巨大的摩擦成本?这个问题,万科管理层心中自有答案。


再来看多元化。


万科的这轮多元化起于2012年前后,那时候,还是万科集团总裁的郁亮已经表明了多元化的方向。


也正是在那一时段,已经稳坐多年行业老大的万科开始转型,提出城市配套服务商战略。这家专注于住宅开发的公司,开始将业务触角延伸到商业、物流、文旅、投资、教育、养老、酒店、假装、滑雪度假、长租公寓等各个领域。


为了迎合多元化发展,万科甚至推出了“试错”和“赛马”机制刺激新业务的开展。


在这样的背景下,万科的多元化开启了狂奔之旅。广深区域的张纪文曾提出“八爪鱼战略”,上海区域的张海提出了“热带雨林战略”,在“万亿市值计划”的构想下,万科在多元化赛道上狂飙猛进。


商业地产、物流地产、酒店、文娱产业、长租公寓、冰雪度假、养老、养猪……能想到的,万科都做了。地产老大哥,俨然成为了“追风口大哥”。



万科之所以猛攻多元化,无非是想在地产之外找到新的增长点,在资本市场上也能把故事继续讲下去。数年前,郁亮就曾放出豪言——


10年后,万科万亿江山的一半都将来自新业务。


但从实际情况来看,这个目标还差得很远。2021年,万科的房地产开发及相关资产经营业务收入为4299.3亿元,营收贡献比为95%,仍为第一大收入来源。


万科的多元化,忙碌多年,钱烧了不少,却陷入了一个尴尬的境地。


3

“黑铁时代”,房地产红利正在远去


古希腊神话中,人类的世纪被分为五个阶段:黄金时代、白银时代、青铜时代、英雄时代、黑铁时代。


其中,黑铁时代最惨,众神将痛苦的烦恼带到人间,人类为了生活不断被忧愁和沉重的劳作折磨,甚至出现了弱肉强食、父子兄弟相残的情况。



如果放到房地产行业,那就是存量竞争更加激烈,不仅更赚不到钱了,那些尾部的中小房企还会被加速淘汰。


郁亮的判断确实在不断应验。


对房企们来说,过去的2021可谓跌宕起伏。从土拍市场的火爆到恒大暴雷后的多米诺骨牌效应,再到股债双杀的寒风凛冽。巨头在瑟瑟发抖,无数的中小房企更是难逃破产的命运。根据人民法院的数据,2021年,全国宣布破产的房企达到:


396家。


在最近的公开发言中,黄奇帆甚至直言未来中国房企要减少9成——


以后中国房产商有1万个不得了。


过去20多年,房地产走过了狂飙猛进的蛮荒时代。从2002年开始,房地产商的名字就占据了各大富豪榜。2009年的胡润富豪榜前10富豪中,甚至有8位的主业都是房地产。


但如今,最新的胡润富豪榜前十里,已经没了地产商的踪影。


这很残酷,但从更深层次来看,真实的原因是供需结构失衡了。


根据此前黄奇帆的数据,如今除了一二线城市是供不应求,绝大多数城市的房子都是过剩的,有些城市的库存甚至三四年都卖不掉。如果根据2020年的统计数据,我国的房屋总量已经达到700亿㎡,足够30亿人居住。


库存高企之外,买房的人也在减少。根据国家统计局的数据,整个2021年,只比上一年增加了48万人。按照这个趋势,我们离人口进入“负增长”,真的只有一步之遥。



没有源源不断的新增人口,谁来买房?


时代的拐点已经来了,房地产躺着赚钱的日子已经结束了。看着行业天花板的到来,哪怕是老大哥万科也无可奈何。所以早在2018年的秋天,万科就喊出了一个震惊同行的口号——


活下去。


4

尾声


1988年,中国房改全面试点,土地的禁锢自此放开。


王石带领的万科,就是在那一年闯进房地产行业的。两年之后,带着一份厚厚的“商业连锁模式”建议书,郁亮走进万科。


30多年来,这家企业确实树立了一些标杆——


只用了3年时间就做到了500亿销售额;


一度是“人居典范”,开创样板间、组建万科物业、建立《万科周刊》、「超25%利润不做」……其开创性和正能量感染者同行与消费者;


A股唯一一家连续三十年进行现金分红的公司,近四年派发现金“红包”均超百亿……


万科,一度站在地产神话的巅峰。


但如今,它的净利润出现重大下滑,多元化迷雾遍布,它的业主曾发出感慨——


“从万科到万坑,一辈子总要住一次万科,一辈子也只会住一次万科。”


万科曾经是有情怀的,可在王石给田朴珺做红烧肉去了之后,这种情怀似乎消失了。如同乔布斯逝世后,苹果公司的产品逐渐失去了灵魂,但价格和销量却不大减。


它还叫万科,但已不是曾经的那个万科。难怪有人感慨——


王石之后,再无万科!

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