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利润下滑、多元转型、收并购,万科都回应了,重申“活下去”

2022-11-23 07:38:10 937

摘要:因人事变动而备受市场关注的万科于8月29日晚间披露了上半年业绩。数据显示,万科上半年营业收入再创历年同期新高,同比增超14%;与此同时,营业利润、净利润均呈同比下滑的态势。“万科坚持‘稳字当头’,在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”在今...

因人事变动而备受市场关注的万科于8月29日晚间披露了上半年业绩。数据显示,万科上半年营业收入再创历年同期新高,同比增超14%;与此同时,营业利润、净利润均呈同比下滑的态势。

“万科坚持‘稳字当头’,在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”在今日上午举行的中期业绩发布会上,万科总裁祝九胜频频强调“稳”字。行业调控趋紧的背景下,房地产行业的转型可谓浪潮汹涌。力争成为“城乡建设与生活服务商”的万科,又将以什么方式冲向这股浪潮?

营收再创同期新高

但净利润不及去年

财报显示,2021 年上半年,万科实现营业收入 1671.1 亿元,同比增长 14.19%,创上市以来同期新高。

图源万科半年报

不过,受报告期结算的房地产开发项目利润率下降影响,归属于上市公司股东的净利润同比下降 11.68%至 110.5 亿元;营业利润也同比下滑17.23%至219.8亿元。房地产开发及相关资产经营业务的结算毛利率为 18.0%,较 2020 年同期下降 6.02 个百分点。

一增数减,引人注目。在中期业绩发布会上,祝九胜也就净利润下滑一事作出了回应。祝九胜表示,中期业绩净利润的下降主要有三个原因:一是销售规模的增长有限,二是毛利率的下降稍快,三是转型业务带来的相关影响。

在销售层面上,据财报数据,2021年上半年,万科房地产开发业务实现合同销售面积 2191.7 万平方米,合同销售金额 3544.3 亿元,分别同比增长5.5%、10.6%。对比2019年同期,则分别增长1.9%、6.1%,涨幅较为微弱。

毛利率的下降则与地价有关。财报显示,万科上半年获取新项目 95 个,总规划建筑面积 1505.9 万平方米,均价为 7480 元/平方米。这一均价相较于去年同期的 6368 元/平方米,上涨超 17%。

增长有限的销售规模,不足以对冲下降的毛利率,效果暂未显现的转型业务也在一定程度上削弱了净利润的表现。不过,由于房地产行业结算的特殊性,上半年的盈利状况并不能完全代表全年的盈利走势。

以万科往年的半年报业绩为例,2020年上半年,万科实现营业收入1463.5 亿元,净利润 125.1 亿元,分别占2020年全年营业收入、净利润的34.9%、30.1%;2019年,万科上半年的营业收入、净利润分别占全年营收、净利的37.8%、30.4%。

换而言之,按往年数据,万科有将近70%的净利润会在下半年结算。而万科也在财报中释放了一个良好的信号:截至报告期末,万科合并报表范围内有5377.7万平方米已售资源未结算,合同金额合计约 7819.1 亿元,较上年末分别增长 9.3%和 12.0%。

多元化转型效果暂未显现

收并购占投资额近四成

万科的转型键,在2012年早已摁下。除房地产开发、物业服务外,万科在近年陆续入局了租赁住宅、商业开发与运营、物流仓储服务、教育业务等板块,2020年进军养猪领域。

在房地产调控的持续影响下,万科寻求在地产之外找到新的增长点,乃大势所趋,但转型并非易事。据2021年半年报,房地产开发业务及相关资产经营业务仍是万科的中流砥柱,占上半年营收94.3%;其次是物业服务,占比5.1%,其他领域收入合计占比仅为0.6%。从数据来看,转型仍较为缓慢。

祝九胜也在中期业绩发布会上承认了这一点。“转型业务效果还没真正体现,还需要时间。”

不过,对比往年年报,万科的转型业务仍取得了一定的进展。以由万科物业更名而来的万物云为例,在报告期内实现营业收入 103.8 亿元(含向万科集团提供服务的收入),同比增长33.3%。

记者也留意到,就在不久前的8月6日,万物云迎来了新的合作伙伴。当天,阳光城发布公告称,拟以持有的阳光智博100%股份战略投资万物云,并换取万物云4.8%股份。阳光城董事会秘书徐慜婧则称,阳光智博不单独上市,而是换股4.8%和万物云合作,是相信行业龙头万物云带来的资本溢价。

图源阳光城公告

除业务转型外,外界对万科的收并购动向也颇为关注。从“接盘”泰禾、华夏幸福,到“兜底”蓝光发展,再到近期传出的收购恒大资产传闻,万科一度被称为“白马骑士”。

对于收购恒大资产的传闻,祝九胜在业绩发布会表示,与恒大在过往有项目层面的合作,最近几个月有接触,也有一些探讨,到目前没有实质性的、更多的合作。对泰禾,则一直有个小组在密切联系,帮忙把一些专业问题关和给一些建议。“符合条件的,我们仍然是会履约的。”祝九胜称。

在被问及万科收购的蓝光和华夏幸福项目是否开始操盘时,祝九胜称,在蓝光收并购的三个项目,处于正常的开发节奏当中;关于华夏幸福,最近一年多没有项目层面的合作和谈判。

“整个土地市场供应端呈现多元化特征,包括集中拍地、并购等。过去三年,万科在项目层面的收并购占到整个开发业务投资额的接近 40%。”万科执行副总裁首席运营官刘肖透露。

“三条红线”全部归绿档

中长期目标仍是“活下去”

布局多元化业务,收并购动作频频,万科的资金流现状如何?

财报披露,目前,万科持有货币现金1952.2亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%,连续20年低于40%;剔除预收账款的资产负债率69.7%。参照“三线四档”的融资规则,万科在上半年实现回归并保持“绿档”。

具体来看,万科在几项指标上的表现可圈可点。数据显示,截至报告期末,万科的有息负债金额为 2687.1 亿元,与去年同期相比仅减少42.7亿元。不过,在有息负债金额与去年差别不大的情况下,万科的利息支出大幅下降了14.5亿至63.1亿元,同比减少18.7%。

图源万科半年报

持有货币资金也在逐年增长。截至报告期末,万科持有货币资金 1952.2亿元,高于短期借款和一年内到期的有息负债的总和 843.0 亿元。2019年、2020年同期,万科持有的货币资金分别为1438.7亿元、1942.9亿元。

此外,上半年万科综合融资成本为 4.27%,同比下降 32bps。

手握近2000亿货币资金的万科,未来会如何安排这笔巨额资金?万科再次强调“稳健为主”。

“整个行业的游戏规则在发生变化,我们的发展思维也要相应作出调整。我们没有把规模和速度作为唯一的目标来看,会在规模和效益之间、短期和长期之间、风险和收益之间权衡,万科坚持‘稳字当头’,在我们的认知里‘活下去’比什么都重要。”祝九胜称。

走稳健路线的万科,在行业增速放缓、政策持续调控的背景下,能否推动企业转型发展更上一层楼?答案未知。半年报披露后,截至今日收盘,万科A股价跌7.03%,报19.43元每股。

奥一新闻记者 林少娟

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