摘要：作者：老谢错了就要认，挨打就要立正。这或许是万科总裁郁亮最近的真实写照。3月31日，万科召开了2021年度的线上业绩沟通会。会议一开始，郁亮上来就是一通道歉。「交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。面对这样一份成绩单，股东的失望、困...
作者：老谢
错了就要认，挨打就要立正。
这或许是万科总裁郁亮最近的真实写照。3月31日，万科召开了2021年度的线上业绩沟通会。会议一开始，郁亮上来就是一通道歉。「交出这样的成绩单，我倍感压力，内心充满紧迫感。面对这样一份成绩单，股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评，我完全能够体会得到。」
郁亮之所以是这个姿态，在于2021年的万科过的确实不如意，继1995年、2008年后，万科净利润出现上市31年以来第三次下滑。
根据财报，2021年万科实现营业收入4528亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%，接近腰斩。万科净利润一下子回到了2016年，而市值甚至比2016年的均值还低了一点。
这五年，万科算是白过了？
01
无用的反思？
万科是一家很神奇的公司，在别人大干快上的时候，他们似乎从来不缺少忧患意识和反思的精神。
2020年底，作为万科董事会主席的郁亮就曾经表示，「未来行业土地红利、金融红利相继消失，行业将回归成国民经济中的一个普通行业，就像制造业一样。」
郁亮在当时认为，这是地产公司「管理红利」时代的开端，并由此提出要摒弃旧有模式下的规模扩张思路，更加重视增长的质量。
正是这番言论，让万科的铁杆投资者每次在其增收不增利的时候，用阿Q般的话语来自我催眠，「万科这是秉承着长期主义，是为了应对行业低谷所做的某种刻意安排。」
然而，当行业真正来到低谷的时候，这些铁杆投资人仿佛奥斯卡台上的主持人，被结结实实抽了一个大嘴巴。
「比如说我们在18、19年，我们当时判断说环京地区自市场已经进行了一个比较大幅度调整的，觉得应该到底部了。所以在那个阶段买了一个资产包，但随后市场发生了更剧烈的下降」，郁亮表示，万科在部分城市的投资追高冒进，对市场判断过于乐观，一些项目的投资预期没有实现，导致毛利率下滑。
万科为投资的高估与冒进付出代价，对这部分资产不得不计提25亿元的减值准备。
根据财报，开发业务扣除营业税金及附加后的结算毛利率从2020年的 24.0%下降至17.8%，结算毛利总额也从905.7亿元下降到717.0亿元，同比减少了188.7亿元。
最近几年里的郁亮，几乎成了「房地产行业的陈年」，这几年更是快成了反思之王。郁亮表示，尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束，但惭愧的是，万科的行为未能坚决摆脱高增长惯性。
这一次，郁亮又反思了，万科每次利润下滑的背后，都暴露出过去发展中累积的短板问题，当外部环境出现挑战时，短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟，提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心，正视问题、对症下药、快速行动。“任何计划和目标，都需要靠人去干，一切事在人为。”
反思之余，郁亮也带头罚酒三杯。据悉，万科管理层2021年的收入均有不同程度的下降，郁亮本人放弃了全部奖金，收入为150万左右，下降幅度约九成。
然而，对投资者们而言，他们并不害怕高管们拿钱，怕的是高管们拿钱不办事儿。
02
时代真的变了
最近几年的万科，如果用一句话来形容，那就是「打仗赢不赢不重要，装X一定不能输。」
2014年，万科提出了「白银时代」；到了2018年，又喊出了「活下去 」；2021年发出「节衣缩食」倡议后，又在不久前喊出了「黑铁时代 」。
感情排位赛，段位越打越低了。
为了应对黑铁时代，万科同样没少思考，比如，组织适配业务变化调整、节衣缩食减少费用、强调绩效管理、全员下沉、做全能冠军等。
这一次，郁亮重要不再唱衰自己了，一方面，为了提振市场信心，万科表示将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元。
另一方面，郁亮开始画饼了，除了万物云分拆上市，他还讲了万科在长租公寓、物流业务板块的前景。他希望机构投资者给这些新赛道建立一个新的估值模型，看到万科新的市场价值。
但是，天已经变了。地产在很多人眼里不再是一个好赛道了，纵然郁亮把经营策略说得再新颖，能改变的东西似乎也不多。
从大环境看，居民购房意愿无比的低。3月11日，央行发布了2月份金融数据及社融报告，报告显示，主要为房贷的居民中长期贷款减少459亿元。而即使是2020年2月疫情最为严重的时候，这个数值也是正值的。
从万科自身来看，第二曲线并未形成。尽管从郁亮描述的「蓝图」中，万科的新业务并不少，但规模并不够。根据2021年公布的多元化业务营收约759.64元，仅占总营收约16.7%。此外，万科的教育和食品事业部被列为「其他业务」，年报中并未写明具体营收和利润率，养猪业务仅披露了2021年度出栏生猪113万头。
或许，万科的新业务，用总裁祝九胜之前的话来说更加贴切，「万科当时对完成转型的过程所需要的时间、可能的挑战、所需要建立的能力，严重估计不足，或者是严重低估，今天来复盘、检视，我们当年太过乐观了。」
房企的多元化转型，大多并不成功，不管是恒大的造车和大健康，还是碧桂园的机器人，都可以用一塌糊涂来形容。
地产行业颓势难挡，新的业务增长乏力，这，或许才是万科眼下最大的危机。
