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​万科最大的危机,郁亮没有说

时间:2022-11-23 07:20:17 | 浏览:1316

作者:老谢错了就要认,挨打就要立正。这或许是万科总裁郁亮最近的真实写照。3月31日,万科召开了2021年度的线上业绩沟通会。会议一开始,郁亮上来就是一通道歉。「交出这样的成绩单,我倍感压力,内心充满紧迫感。面对这样一份成绩单,股东的失望、困

作者:老谢

错了就要认,挨打就要立正。

这或许是万科总裁郁亮最近的真实写照。3月31日,万科召开了2021年度的线上业绩沟通会。会议一开始,郁亮上来就是一通道歉。「交出这样的成绩单,我倍感压力,内心充满紧迫感。面对这样一份成绩单,股东的失望、困惑以及由此产生的质疑、批评,我完全能够体会得到。」

郁亮之所以是这个姿态,在于2021年的万科过的确实不如意,继1995年、2008年后,万科净利润出现上市31年以来第三次下滑。

根据财报,2021年万科实现营业收入4528亿元,同比增长8.0%;归属于上市公司股东的净利润225.2亿元,同比下降45.7%,接近腰斩。万科净利润一下子回到了2016年,而市值甚至比2016年的均值还低了一点。

这五年,万科算是白过了?

01

无用的反思?

万科是一家很神奇的公司,在别人大干快上的时候,他们似乎从来不缺少忧患意识和反思的精神。

2020年底,作为万科董事会主席的郁亮就曾经表示,「未来行业土地红利、金融红利相继消失,行业将回归成国民经济中的一个普通行业,就像制造业一样。」

郁亮在当时认为,这是地产公司「管理红利」时代的开端,并由此提出要摒弃旧有模式下的规模扩张思路,更加重视增长的质量。

正是这番言论,让万科的铁杆投资者每次在其增收不增利的时候,用阿Q般的话语来自我催眠,「万科这是秉承着长期主义,是为了应对行业低谷所做的某种刻意安排。」

然而,当行业真正来到低谷的时候,这些铁杆投资人仿佛奥斯卡台上的主持人,被结结实实抽了一个大嘴巴。

「比如说我们在18、19年,我们当时判断说环京地区自市场已经进行了一个比较大幅度调整的,觉得应该到底部了。所以在那个阶段买了一个资产包,但随后市场发生了更剧烈的下降」,郁亮表示,万科在部分城市的投资追高冒进,对市场判断过于乐观,一些项目的投资预期没有实现,导致毛利率下滑。

万科为投资的高估与冒进付出代价,对这部分资产不得不计提25亿元的减值准备。

根据财报,开发业务扣除营业税金及附加后的结算毛利率从2020年的 24.0%下降至17.8%,结算毛利总额也从905.7亿元下降到717.0亿元,同比减少了188.7亿元。

最近几年里的郁亮,几乎成了「房地产行业的陈年」,这几年更是快成了反思之王。郁亮表示,尽管公司在行业中较早意识到高速增长终将结束,但惭愧的是,万科的行为未能坚决摆脱高增长惯性。

这一次,郁亮又反思了,万科每次利润下滑的背后,都暴露出过去发展中累积的短板问题,当外部环境出现挑战时,短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟,提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心,正视问题、对症下药、快速行动。“任何计划和目标,都需要靠人去干,一切事在人为。”

反思之余,郁亮也带头罚酒三杯。据悉,万科管理层2021年的收入均有不同程度的下降,郁亮本人放弃了全部奖金,收入为150万左右,下降幅度约九成。

然而,对投资者们而言,他们并不害怕高管们拿钱,怕的是高管们拿钱不办事儿。

02

时代真的变了

最近几年的万科,如果用一句话来形容,那就是「打仗赢不赢不重要,装X一定不能输。」

2014年,万科提出了「白银时代」;到了2018年,又喊出了「活下去 」;2021年发出「节衣缩食」倡议后,又在不久前喊出了「黑铁时代 」。

感情排位赛,段位越打越低了。

为了应对黑铁时代,万科同样没少思考,比如,组织适配业务变化调整、节衣缩食减少费用、强调绩效管理、全员下沉、做全能冠军等。

这一次,郁亮重要不再唱衰自己了,一方面,为了提振市场信心,万科表示将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购,分红比例拟由2020年的35%跃升至50%,合计拟派发分红112.8亿元。

另一方面,郁亮开始画饼了,除了万物云分拆上市,他还讲了万科在长租公寓、物流业务板块的前景。他希望机构投资者给这些新赛道建立一个新的估值模型,看到万科新的市场价值。

但是,天已经变了。地产在很多人眼里不再是一个好赛道了,纵然郁亮把经营策略说得再新颖,能改变的东西似乎也不多。

从大环境看,居民购房意愿无比的低。3月11日,央行发布了2月份金融数据及社融报告,报告显示,主要为房贷的居民中长期贷款减少459亿元。而即使是2020年2月疫情最为严重的时候,这个数值也是正值的。

从万科自身来看,第二曲线并未形成。尽管从郁亮描述的「蓝图」中,万科的新业务并不少,但规模并不够。根据2021年公布的多元化业务营收约759.64元,仅占总营收约16.7%。此外,万科的教育和食品事业部被列为「其他业务」,年报中并未写明具体营收和利润率,养猪业务仅披露了2021年度出栏生猪113万头。

或许,万科的新业务,用总裁祝九胜之前的话来说更加贴切,「万科当时对完成转型的过程所需要的时间、可能的挑战、所需要建立的能力,严重估计不足,或者是严重低估,今天来复盘、检视,我们当年太过乐观了。」

房企的多元化转型,大多并不成功,不管是恒大的造车和大健康,还是碧桂园的机器人,都可以用一塌糊涂来形容。

地产行业颓势难挡,新的业务增长乏力,这,或许才是万科眼下最大的危机。

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