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“万科信号”还未出现

时间:2022-11-23 07:18:34 | 浏览:2177

原创 房小评 中国房评报道 2022-11-04 19:42 发表于北京11月4日,多家房地产龙头企业的股票和债券都大幅上涨。这缘于一系列利好消息的释放,例如各种制造恐慌的言论纷纷被证伪,权威媒体发布有关部门领导文章,提出“把实施扩大内需战

原创 房小评 中国房评报道 2022-11-04 19:42 发表于北京

11月4日,多家房地产龙头企业的股票和债券都大幅上涨。

这缘于一系列利好消息的释放,例如各种制造恐慌的言论纷纷被证伪,权威媒体发布有关部门领导文章,提出“把实施扩大内需战略同深化供给侧结构性改革有机结合起来”。

“扩大内需战略”给经济发展预期注入新的动力。

受益于此,房地产股债市场也一扫沉闷,全面飘红。

目前来看,房地产龙头股的股价都比较低。

以万科A(000002.SZ)为例,当下市净率只有0.68。

一位雪球上的投资者算了个账:2022年三季报,万科的资产负债表中,存货项目是9821.84亿元,即使其存货贬值10%,也就是减值980亿元左右,归属于母公司所有者权益合计2411.07亿元,那么还剩下1431亿元,跟万科A当下市值1586亿元相差不大。

于是,很多读者朋友又发来那个“神之问题”:万科股票当下能买吗?

房小评此生不打算学两项本领:算命和炒股。

——别问我为什么?

前两天,媒体消息说万科内部召开了一场年末销售冲刺会议,会议的重点之一是鼓励各城市根据实际情况,加大对外部渠道如贝壳、安居客的使用。而此前,万科主要依靠自有渠道比如旗下的唯家企业管理有限公司,整合自身力量进行销售。

万科还在拼命去库存,回现金。但是从财务数据上看,万科目前很健康:

    1. 截至三季度末,万科在手现金1188.3亿元,高出一年内到期有息负债总和627.5亿元。


    2. 资产负债率约77%,有息负债金额为2943.2亿元,其中78.7%为长期负债,占比较中期提升1.1个百分点。其中,银行借款占比为58.6%,债券占比为26.6%,其他借款占比为14.8%。


    3. 综合融资成本仅为4%左右。


这是一个财务安全,经营稳健的公司,为何还在拼命强调销售和回款呢?而且不惜高成本使用贝壳等渠道公司。

与此同时,根据万科日前公布的2022年第三季度财报还可以看出,万科在投资拿地绝对额和拿地/销售比等指标上同比下降幅度很大。

根据万科2020-2022年的第三季度报告,以及中指研究院同期权益拿地金额榜单,可以看到2022年前三季度万科拿地数量、规模、金额和排名均出现了明显下滑。

从上表可以看出,万科今年至今拿地的数量,还不到去年同期的零头。

以上是纵向对比万科过去三年的拿地投资情况得出的结论,接下来让我们看看万科和其他几家领先房企拿地情况的横向对比。

对比万科和保利发展、招商蛇口、华发股份这几家在当前市场中发展得比较积极的央企、国企会发现万科今年前三季度的拿地/销售比是最低的。

数据来源:申万房地产企业三季度研报

由此对比,大家可以看出,万科目前仍然在积极销售和保守拿地

万科对市场的预判一向具有信号意义,万科集团董事会主席郁亮的观点,更是被同行和媒体奉为圭臬。还记得郁亮提出房地产进入“黑铁时代”的观点之后,很多人不信,结果现实却结结实实地证明了郁亮所言非虚。

所以,万科的行为,其实是一个市场“信号”,我们姑且称为“万科信号”,这个信号在过去也多次被验证。

例如,2013年房地产市场出现一轮大幅上涨,当年全国商品房销售面积超过13亿平方米,比上年增长17.3%,增速同比提高15.5个百分点。

而在2012年下半年,万科就已经开始大力拿地。其中12月这一个月份就拿了20块地,拿地金额143亿元,比当月的销售额140.7亿元还要高。

根据万科的年报,2012年全年万科新增加开发项目78个,按万科权益计算的占地面积约624万平方米(对应规划建筑面积约1589万平方米)。同时,实现销售面积1295.6万平方米。买进来的地,比卖出去的房子多。

万科在2012年下半年就比较前瞻性地感知到了市场的变化,在市场全面爆发之前就已经加大拿地力度,所以才有了2013年销售额的破纪录。

所以,在肯定万科财务安全,经营稳健的同时,对于万科仍然没有“反转拿地策略”的做法,是大家应该关注的。至于是否能买股票,就是仁者见仁、智者见智了。

目前来看,像2012年那样的“万科信号”还未出现。

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