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最早喊出“活下去”的万科,已经上岸

2022-11-23 07:16:00 2044

摘要:作者|周智宇编辑|张晓玲四年前万科秋季例会鲜红的“活下去”历历在目,万科却似“轻舟已过万重山”,渡劫上岸。万科于8月30日披露的中报显示,期内实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;归母净利润122.2亿元,同比增长10.6%,一...

作者|周智宇

编辑|张晓玲

四年前万科秋季例会鲜红的“活下去”历历在目,万科却似“轻舟已过万重山”,渡劫上岸。

万科于8月30日披露的中报显示,期内实现营业收入2069.2亿元,同比增长23.8%;归母净利润122.2亿元,同比增长10.6%,一举扫除了去年净利下跌的阴霾,士气大振。

这份财报在当下来说,很耀眼。横向看去,碧桂园、中海地产、华润置地都净利下滑,不少曾经的龙头房企财报难产,更有超60家企业亏损,万科难得地止跌回升了。

市场和投资者也接收到了这份意外之喜,财报发出后的三个交易日,万科上涨超7.9%。

8月31日业绩会上,万科董事会主席郁亮重申了他两个月前的观点:房地产市场短期已触底;中报提出的目标,是企稳回升。

可以基本断定,四年前率先发出警示的万科,再一次用预见性的危机感,未雨绸缪的现金流管理,开发+运营并重的战略,安全穿越了本轮周期,展现了一家标杆房企应有的韧性和潜力。

这是万科38年历史上,第三次成功穿越经济和行业周期,前两次分别是1995年、2008年。对于历经危机的万科而言,这两年虽然不比万宝之争的戏剧性和惊心动魄,却也是一个充满了张力和奋争的故事。

万科也用自己的故事告诉全行业,刚需和改善需求从未终结,品质和服务仍然稀缺,房地产的未来仍有希望,十万亿级的市场依然存在。

只是,你要先穿越冰山,安全上岸。

回升

2021年,万科出现13年以来的首次净利下滑,管理层全年更多地提及反思、解题,也立下了提升业绩的Flag。

相比3月年报会上的忐忑,这次中报郁亮底气足了很多。

营业收入增23.82%,归母净利润增10.64%,万科在2020年之后,核心财务数据很久没有两位数增长了。

上半年TOP5房企里,中海地产、华润置地以及碧桂园净利润都出现了不同程度的下滑,也就保利发展净利润同比增长5.11%,也低于万科的10.65%。

扩展到整个行业,上半年能稳住净利润不降,还能赚钱不亏损,就已是个挑战了。

净利润之外,很多投资者关注的另一个关键指标是毛利率。

中报显示,上半年万科整体税前毛利率20.5%,同比下降2.5个百分点,开发业务毛利率21.9%,同比下降3.1个百分点,相比2021年全年也是下滑。

综合分析万科财报,可以看出毛利率回升企稳的趋势。在影响毛利率的几个关键因素中,融资成本在下降,上半年降至4.08%,较2021年末下降0.03个百分点;2017年到2020年高价拿地的项目,也逐渐消化完毕,对毛利率的侵蚀在降低。

在新增投资上,万科从去年下半年起,对投资进行集中管理,上半年拿地386.8亿,同比下降66%,但投资额中一二线城市的占比为95.6%,更加聚焦高能级城市,有利于后续毛利率平稳。

中信证券基础设施和现代服务产业首席分析师陈聪认为,考虑到万科融资成本优势,以及土地市场泡沫减退,相信万科未来毛利率继续下行的空间已经有限了。

对此,万科总裁祝九胜回应华尔街见闻,毛利率短期承压,回到社会平均水平的长期趋势不改,房企只有通过经营效率提升,取得高于平均水平的回报。

祝九胜指出,虽然上半年销售同比下降,但万科依然保持在第一阵营,下半年的业绩会比上半年更好,市场触底后回升是整体的趋势。

潜力

虽然万科上半年利润回升,但在开发市场规模见顶和疫情影响下,即售业务带来的营收和利润空间在变小,而经营性业务成了未来决战市场的关键,万科中报的亮点,更在这块业务的营收和质量。

过去很长一段时间里,万科的经营性业务都处于投入期,虽然增速不错,但几乎没有盈利。如今,这道曾经让祝九胜感到困惑的难题,有了一些阶段性的答案。

在3月份业绩会上,郁亮曾表示,今年非开发业务总体上将开始形成正向贡献,经营、服务类业务正在形成新的利润蓄水池。

中报显示,上半年万科经营、服务业务全口径收入为241.1亿元,同比增长30.6%。占上半年总体营收的比重,也占到了11.65%,超过了龙湖。

具体来看,万物云上半年实现营收143.5亿元,同比增长38.2%。就在9月1日,港交所公告称,万物云通过了聆讯。接下来进入资本市场的万物云,也能进一步借助外力,和碧桂园服务角逐物业龙头之位了。

其他业务板块中,万纬物流上半年营业收入18.6亿元,同比增长39.1%,其中冷链仓储业务同比增长94.7%;长租公寓上半年营收达14.8亿元,同比增长12.3%;商业业务上半年营收达40.1亿元,同比增长10.4%。

去年全年,万科整体经营性业务收入超400亿元,以30%增速推算,2022年万科经营性业务收入会超过500亿,成为内地第一家突破500亿的房企。

对比国内经营性业务做得好的公司如华润、龙湖、保利等,他们的总体收入规模预计在200亿-300亿左右,低于万科。

也就是说,郁亮立下的目标,要在下半场仍然成为第一,很可能会很快达成。

这些经营性业务的利润率会高于开发业务。比如商业板块,以上海七宝万科广场项目为例,万科如果退出,可实现差不多15亿的利润;万纬物流去年也通过增资入股,引入战略投资者,实现了30%的溢价。

从祝九胜的讲解中,也能看到万科在经营性业务上逐渐找到了自己的打法。也许,2015年郁亮曾提出的,实现经营性收入占比一半的愿景,并不遥远。

可以说,经营性业务成了万科穿越周期的重要砝码,虽然对净利润的提升不明显,但补足了很大一块开发缺失的营收,这得益于万科多年前的转型和布局,能够在行业下行的危机时刻,为万科托底,并成为未来制胜的杀手锏。

穿越

每一家有追求、有野心的公司,都有一个“百年基业”的梦想。

业绩回升,增长提速,万科看起来,已经安全穿越了本轮周期,成功上岸。但在过去一年,对很多房企而言,活下去成了奢望。

在万科38年的历史上,曾经历三次周期下行。相比1995年、2008年净利润分别下滑15%、16.7%,万科去年净利润下滑45.7%,可以看出此轮周期调整幅度之深、之强。

纵观本轮房企财报季,市场和投资者关注的重点,其实并不在利润,而是回款与现金流,是你还活着与否。

四年过去,房地产行业从曾经的光鲜亮丽变成了灰头土脸,“活下去”成了房地产、房企真实的存在。而死亡和消失,也是如此地近,如此地真实。

最早喊出“活下去”的万科,现在不仅活下来了,还活得不错。类似的,还有中海、保利等公司。这是他们从历次危机中吸取了教训,也是自身未雨绸缪、坚守财务底线的结果。

这一轮周期起始于2014年的9.30、2015年的3.30新政刺激了市场,一匹匹黑马崛起,高杠杆风行,成为行业的主流;房价单边上扬,成为金融的游戏,人们忘记了危险。

那几年,即便是万科这样经历过周期之痛的好学生,也难免身陷其中。郁亮坦言,去年业绩大幅下滑,就有万科为投资冒进所付出的代价。

所幸,万科常年保持的危机感,让它不至于过分沉沦其中,并在2018年秋天,敏锐意识到行业已经下行,发出了振聋发聩的“活下去”,开始收缩新业务,并回归到一二线城市投资。

2019年开始,万科强化现金流管理,回款率长期保持在90%以上;今年上半年,万科经营活动产生的现金流量持续为正,达到82.9亿;“三道红线”保持绿档,净负债率35.5%,连续21年在40%以下,现金短债比2.3倍,资产负债率68.4%。

万科给自己设定的财务底线是,在极端情况下,不借钱、依靠自有资金也可以运转很久。

现在,在全行业的艰难时刻,郁亮不再谈危机感,而是强调市场触底和提振信心,这是他一线调研的结论和感悟。去年他兼任首席产品官之后,提出高管全部下一线,走到炮火声中去;今年7、8月份,他跑了35个城市,走访了100多个项目。

这样的危机感和投资、财务自律,以及奋斗精神,让万科活了下来,活得还不错。这也是一家龙头房企给行业做出的表率:稳健、安全,并且有未来。

历史上每一次的危机,都会淘汰一批人。那些去年开始暴雷的房企,不少已经消失,或者沉沦。

而每一次危机也都酝酿着新的机会,“市场过度收缩,反而会自发修复”,机会总是会给有准备的人。

与万科类似,中海、保利、华润等也是穿越了本轮周期的稳健型房企。他们在当下的市场,甚至已经开始反周期操作了,比如中海上半年花了600亿拿地、并购。

万科也已经向“开发商”的身份告别;转型城市运营和服务商,经营性业务爆发,这家公司仍然会是下半场的王者之选。

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