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万科、绿城这样做外立面,成本控得很到位

2022-11-23 07:15:52 601

摘要:在地产项目中,外立面对于项目颜值的影响不言而喻。不过,在很多地产人看来,高颜值的立面,造价往往又很高,非豪宅产品根本实现不了。事实上,目前很多项目的外立面颜值很高,成本并没有想象中那么高。如何在有限的造价下做出更具有品质感的产品,比如500...

在地产项目中,外立面对于项目颜值的影响不言而喻。不过,在很多地产人看来,高颜值的立面,造价往往又很高,非豪宅产品根本实现不了。

事实上,目前很多项目的外立面颜值很高,成本并没有想象中那么高。

如何在有限的造价下做出更具有品质感的产品,比如500元/㎡的造价做出1000元/㎡的效果,这已经成了房企的必修功课。

下面,明源君帮大家做一个梳理总结,看标杆房企怎么打造高性价比外立面。

去风格化

既控成本,也符合年轻客群审美

这两年,标杆房企项目外立面越来越去风格化,大部分项目外立面都开始化繁为简。

据克而瑞统计,2020年在售项目中,现代风格立面项目最多,占比接近50%。其次为新中式风格的立面,占比27.4%。另外,新亚洲、古典主义改良的新古典风格项目占比也相对较高,分别达14.1%和6.2%。

现代风格之所以这么流行,核心原因在于:

一方面,现代主义风格立面相比其他建筑风格,成本相对最低。

比如绿城桂花系列产品,常采用古典主义“三段式”立面,大量运用四坡顶、大型景观阳台、八角窗等建筑元素,加上要使用丰富的立面材料和颜色,这样一来,成本自然会比较高。

而现代主义风格没有多余的雕饰,只有窗、阳台和横平竖直的简洁线条,建造周期短,更有利于控制成本。

另一方面,现代风格立面造型明快、简洁,整体感强,有力度,追求时尚与潮流,符合当下购房客群的审美,尤其受到年轻人的喜爱。 比如下图中的天阳兰江名邸项目

为了对不同建筑风格的外装饰进行数据量化,很多房企提出外立面率这一概念。有的房企也叫墙积比(外立面装饰面积与建筑面积之比)。

一般情况下,建筑的外立面率越高,其成本越高。根据标杆企业的经验,对于高层住宅的外立面率控制,刚需项目在1.15~1.25之间,首改项目在1.2~1.3,再改项目在1.25~1.4,豪宅项目最高,在1.4~1.5。戳这里,一键对标成本力

以中梁地产为例,他们高层外立面率一般控制在1.15,洋房在1.3,别墅类控制在1.6。中海一般要求控制在1.2左右,不宜超过1.5。

举个例子,下面两个楼盘中,上面采用ARTDECO风格的项目,立面率明显比下面法式风格的项目高,如果选材一样,后者造价会高出前者不少。

一般来看,控制外立面率,除了根据定位控制建筑风格,还要控制立面层次、材料和颜色,以此降低造价。

比如让外立面尽量平整,减少凹凸感。在建筑方案设计阶段,控制立面装饰线条和装饰构件的数量、裙房的层数、立面造型或构架的复杂程度等等。

有地产人提出质疑:降低立面率也会存在一个问题,那就是减少外立面的面积势必会增加窗户面积。比如他们做过一个项目,外立面是真石漆,按施工面积含保温300元一平左右,但他们采用的铝合金门窗600元起,铝木复合窗的1100元,这样减少外立面面积不仅不利于节能还增加了成本。

如何找到两者的平衡?非常考验设计和成本的功力了。

精选材料

不比价格,比设计和创意

除了要控制建筑风格,外立面材质对成本影响也至关重要。选择什么样的材质,与项目定位有关。一般项目档次越高,选用材质越贵。但是,好看有品质感的立面,不一定要用钱砸出来。

一、采用平价石材取代高价石材

石材一直是最受设计青睐的材料之一,但在成本控制的大环境下,只有豪宅项目才有预算大量使用石材。

金地华北区域联合柏向堂出品的《材料手册2.0》中指出,现在很多设计师会选用平价石材取代高价石材,像白麻、银点白麻(国产)、美国白麻(国产)、世纪雅钻、香槟翠、芝麻灰、雅世白麻、雅世金麻等,价格区间约在180~250元/平米。这些平价石材中,除芝麻灰、黄麻以外,其他石材的纹理特征与白麻纹理非常接近,但价格便宜了不少。

但平价石材如何营造出高级感?

都设公司曾经帮某酒店设计外立面,预算只有900元/㎡,最终只能选用120元单方的平价石材。但做出来的效果丝毫不影响品质。

图源:都设设计

他们的经验可以总结为以下三点:

一是“变面为线”处理廉价石材的色差。

都设认为,面对色差较大、质感不佳的石材,设计上应该要量身定做。他们设计上避免大面的石材做法,而是用“线条”的方式来处理,这样能扬长避短,不仅符合酒店标准窗的特性,而且将石材的材质表达出来又避免了色差。

二是在不可避免的大面的石材的地方使用“凹槽”加“线条”的方式来处理,并且采用不同面处理的石材形成层次感。

图源:都设设计

三是采用小三角的细柱增加立面的层次感。

他们在标准单元立面做了小三角的细柱,让整个立面显得很精致。除了标准单元的三棱之外,窗框同样处理成两棱,整体风格统一做法一致,降低了后期施工复杂度。

图源:都设设计

二、通过巧妙设计,让低价立面照样能出彩

对于刚需刚改项目,房企通常会减少高成本材料的运用,包括干挂石材,铝板,以及玻璃幕墙,而是选用性比更高的代替材料,包括面砖、仿石砖、普通涂料、金属漆等。

就连绿城这两年也逐渐采用了新材料来取代石材。比如的节能装饰一体板、仿石涂料等等。

节能装饰一体板主要包括金属保温一体板(铝板、镀铝锌钢板)、硅酸钙板保温一体板等。一体板由工厂预制成型,具有颜值高,有多元化、高品质的装饰效果。价格跟板材差不多。

绿城很多项目中外立面就采用了铝板仿石保温一体板,不但颜值高,还起到保温、装饰、防火扥等功能,不怕日晒雨淋。

绿城项目实景,图源:绿城集团

仿石涂料比传统涂料、真石漆等常规产品,更有质感表现力,使用寿命更长,施工难度也更高,整体造价相较前两者约高出20%~30%。

绿城项目实景,图源:绿城集团

都设公司帮佛山万科壹都荟项目设计的外立面,造价只有300元/㎡,使用的是涂料,但通过巧妙设计,呈现出的效果非常好。他们主要使用了两个设计手法:

图源:都设设计

一是大胆使用色彩丰富立面层次。

从外立面来看,使用白色作为第一层次的框架,再使用彩色作为隔墙色,红色、黄色、橙色、紫色等丰富的色彩带来一种感官上的活泼感,让人忽略了材质问题,而是感受到满满的活力。

二是将空调百叶和阳台栏杆的变化进行组合。

由于预算有限,无法使用太多装饰,于是都设将空调百叶和阳台栏杆进行组合,营造出一宽两窄和一宽一窄的韵律感。相比装饰手法,这种设计手法更省钱。

设计优化

将成本投入到客户最敏感的部位

除了方案阶段控制立面率和选材,在施工图阶段,对项目进行设计优化也是控制成本的重要一环。

站在客户体验视角,外饰面、门窗、阳台、栏杆和项目基座、屋顶都是客户比较敏感的部位,一定要进行成本倾斜,其他部位则可以适当降低标准。

某地产20强成本经理指出,在施工图阶段,可以提前3个月引入外立面战略单位,对图纸进行优化及调整。节点优化的思路非常简单:敏感部位,客户关注,影响效果的地方,要出彩。非敏感部位,客户不关注的地方,不影响效果的部位,尽量简化。

以某刚需项目为例,受限价和历史原因影响,该项目精装售价比周边同档项目价格低了约2000-3000元/m2。根据集团的外立面适配指标,外立面搭配方案为:大面真石漆+局部石材(或防石砖)。如何优化?

对于客户肉眼可以辨别的地方,包括空调机外侧主视面、女儿墙外侧、高层门头和底商外立面大面等采用真石漆。

对于客户关注度稍弱的部位,或者客户看不见的部位,则采用米黄色平涂,或者直接取消涂料,进行外立面抹灰即可,比如封闭式空调立面4-31F、底商广告位内侧等客户很难关注到的部位,直接外墙抹灰就可以。

来源:地产成本微观察

按照这样的节点优化方法,最后项目剩下了一大笔钱。

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