时间：2022-11-23 07:45:21 | 浏览：978
一个月之前，万科在大梅沙喊出了“活下去”的口号，吸引了全社会的目光。和当年郁亮抛出“房地产进入白银时代”一样，“活下去”的口号也在行业引起震动。不过，是自己活下去，还是让同行活不下去？两大阵营的辩论尚无定论。
但我们在分析万科今年以来的一系列动作后发现，在抛出“活下去”的口号之前，万科已经做好了充分的准备。
土地，是房企的命根子。今年三季度，按照权益金额计算，万科合计拿地金额458.7亿元，相当于恒大+碧桂园+保利+融创四大龙头房企拿地金额总和。
比命根子更重要的是流动资金，而当今补充资金的最快渠道，不二之选依然是发债。6月4日、6月29日、7月26日、7月31日、8月9日、9月21日、10月12日到10月30日，万科连发8期超短期融资券，共计160亿。小步快跑的融资节奏，透着令人窒息的焦灼感。
反映到并表财务数据上，融资成果也就相对明显。10月底，万科披露的三季报数据显示，当期短期借款220亿，较去年年底上浮36%；筹资活动现金流余额552亿，同比增加182.12%。
但是，因融资规模增加和资本化率下降，万科本期财务费用由去年同期的13亿元飙升到46亿元，增长率接近250%；当期应付债券429亿元，较年报数据上涨33%。
另一方面，经营规模的扩大等原因，也导致今年同期经营活动现金流量金额急速下滑至257亿元，较去年同期下跌幅度超过250%。
其实，在这些数据背后，整体负债额度的上升基本上是板上钉钉的结局。只不过，三季报并不会披露太多的数据，只有去半年报看看万科的真实负债水平。
8月21日，万科发布的半年报。据年报数据显示，截至今年上半年，万科流动负债9698亿元，较去年年报数据上涨超过1200亿；非流动负债1696亿；总负债11394亿元，比去年初上涨4705亿。
万科给出的解释是，外界对万科上半年预收账款大幅下滑存在误解，实际是因为执行了新的会计准则，将预售房地产项目收取的款项列为“合同负债”，6月底预收类款项合计5167亿元，较年初增长26.7%。但不管是预收款项还是合同负债，对于行业来说，都是通用的用法。
对于万科而言，这是个很有意义的“合同负债”历史节点。因为，万科的总债务额度今年上半年终于首次突破万亿大关。
把这个数据放到整个房企中纵比的话，万科仅次于恒大和碧桂园，位列第三。喊出“减负债、降杠杆”后，恒大获得了宇宙级房企的名头；碧桂园道歉事件落定，杨国强终于不再强调高周转。
万科却似乎不以为然。今年上半年，万科负债率约为84.70%；而去年底，万科的负债率是83.99%。起码从负债率数据上看，万科并没有把降杠杆当作心头大患。
三季报里有段话，同样印证了这一点。
公告称，“第三季度本集团新增加63个项目，总建筑面积约1549.9万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约 862.7万平方米。1-9月，本集团累计新增177个项目，总建筑面积约 3582.5 万平方米，按万科权益计算的规划建筑面积约1939.9 万平方米；按投资金额计算，其中83.6%位于一二线城市。”
在限购、限贷等多重政策压力下，今年的房地产市场增速势头放缓。
国家统计局数据显示，第三季度全国商品住宅市场销售面积同比增长3.6%，其中7月同比增长11.0%，8、9月份增速分别降至2.8%和-0.8%；全国商品住宅销售金额第三季度同比增长17.0%，单月同比增速分别为24.8%、17.8%和11.0%。
是什么让“影帝”万科在2018年冬天来临之前，底气十足的喊出了“活下去”？
首先，在近几年的行业发展中，虽然万科已经失去了“一哥”的宝座；但是，没有人愿意屈居人后，曾经睥睨群雄的万科当然也不例外。
其次，当前的市场环境正是“超车”的好时机。每个行业的周期性调整，都会涌现出新的黑马，碧桂园就是活生生的例子。在上一轮市场低潮期，也正是凭借大量吃进土地，辅以更高效的资本运作手法，市场回暖后，碧桂园才得以从群狼中脱颖而出，杀入一线房企阵营。
二者的区别在于，彼时的杨国强处处公开强调高周转，而现在的万科则是“悄悄地进村，打枪的不要”。
王石走了，姚振华闯关失败，郁亮演出成功，无论何时何地，都没有人会否认万科在改革开放40周年里扮演的重要角色。
地产行业规范以来，融资拿地，盖房售楼，已是不争的常态；如此情形，还非要拿出“活下去”的口号去黯淡自己伟大的梦想，这才是地产界最具有表演天赋的影帝——万科。
囗 胡一刀（产经评论员）
编辑 段文平 校对 李立军
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