摘要：工作原因，最近都很忙，文章挑重点说。保利发展2021年年报，报告期内，公司实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%，主要受地产项目...
工作原因，最近都很忙，文章挑重点说。
保利发展2021年年报，报告期内，公司实现营业总收入2850.24亿元，同比增长17.19%；实现净利润371.89亿元，同比下降7.14%；归母净利润273.88亿元，同比下降5.39%，主要受地产项目利润率下降影响。
万科呢？本集团实现营业收入4,528.0亿元，同比增长8.0%；归属于上市公司股东的净利润225.2亿元，同比下降45.7%。利润的下降主要源于开发业务毛利率下降、投资收益回落以及计提资产减值损失。
资产减值损失这个，为什么保利不存在？
保利的毛利率是26.78%，净利率是13.05%，万科的毛利率是21.82%，净利率是8.41%。保利的毛利率比万科高这么多，直觉上感觉有限玄乎，我个人认为同样的房子，万科的品牌力要比保利更强点。
如图，匆匆看了利润表，做的一个比较。
我们发现万科赚的利润虽然是少，但是分红很大方，保利分红扣扣索索，为啥？因为利润有点虚。
结果就是分红率低，不是不想，是不能。
有人说，保利的管理层能力更强，我们这里看一下管理费用。保利的管理费用是这样的：
万科的管理费用是这样的：
我们发现保利大幅度增加的管理费用增加主要是人工薪酬和固定资产折旧，万科的管理费用是负增长，原因是万科的管理层收入工资是小头，大头是经济奖金，而万科今年业绩不好，拿不到奖金。郁亮更是放弃了所有奖金。
保利的股权激励计划，我看了一下，今天合计激励了249.18万股。这样去理解保利的财报行不行？
有人说，保利分红少是为了发展。恩，好厉害。
那如果万科今年分红少点，不知道市场怎么看？
保利：2021年，公司把握市场节奏，灵活铺排推货，抢抓销售窗口，实现签约金额5349.29亿元，同比增长6.38%；实现签约面积3333.02万平方米，同比下降2.23%。
万科：2021年本集团实现销售面积3,807.8万平方米，销售金额6,277.8亿元，分别下降18.4%和10.8%。
这里看销售数据，保利应该是直接降价了，万科选择坚持价格，甚至小幅度涨价，但是投入了更多的销售费用。
这样去看销售费用的增长更好点。
财务费用就不说了，直接吊打。
保利土地储备：全年拓展项目145个，新增容积率面积2722万平方米，拓展金额1857亿元，分别同比下降15%和21%。全年公司拓展楼面地价为6821元/平方米，同比下降8%。公司坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点补仓销售贡献高的优质区域，本年新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较去年提升7个百分点。
万科的土地储备：2021年本集团获取新项目148个，总规划计容建筑面积2,667.4万平方米，权益计容规划建筑面积1,901.4万平方米，权益地价总额约1,401.5亿元，新增项目平均地价为6,942元/平方米。
大家比较一下各自的融资成本，品牌价值，粗略衡量未来的盈利能力。
结论：通过计提，万科轻装上阵，去年基数低，今年大概率高增长，保利去年利润好点，但是利润含金量较低，今年的净利润增长压力大点。
时间紧张，有不足之处，请补充。
