万科A股万科000002A股票行情走势分析图最新消息

作者 | 梁秀杰

编辑 | 夏县明

视觉 | 刘玉娇

责编 | 韩玮烨

早在2018年，万科董事会主席郁亮就曾经说过“指望长租公寓赚大钱是不现实的。”彼时，这位领头人可能也没有想到，在4年之后，万科在长租公寓上，连小钱也还没赚到。

规模第一，也有苦衷

明面上看，万科泊寓在规模上已经远远领先于其它长租公寓。

据睿和智库统计，截至2022年三季度，万科泊寓在管房源数量在集中式长租公寓运营企业中规模排名第一，排在其后的为龙湖冠寓、魔方集团、乐乎公寓、百瑞纪等。

图表 1：2022年Q3集中式长租公寓运营企业累计规模排名（单位：间）

数据来源：睿和智库

而万科泊寓在规模上已经领先第二名龙湖冠寓超五成的数量。数据显示，截至2022年上半年，万科泊寓共运营房源21万间，累计开业17万间；同一时间，龙湖冠寓累计开业房间数仅超11万间。

但值得注意的是，规模第二的龙湖冠寓，早就率先实现了盈利。公开资料显示，2021年，龙湖冠寓就已经实现了首次盈利。2022年以来，也依然保持着积极向好的势头，在上半年租金收入再次实现双位数增长，达到11.8亿元，同比增长11%。2022年，上海V领地青年社区也宣布全部实现单店盈利。

规模第一的万科泊寓，则至今仍没能实现盈利。在万科披露的口径中，万科泊寓计划要在2023年实现成本法下（即扣除折旧摊销后）的会计报表盈利。也就是说，万科泊寓的盈利，至少要比第二名晚3年。

尚未盈利，二房东的苦衷

其实，只跟自身比，万科泊寓当下的表现也算不错。

一方面，作为房企万科旗下的长租公寓品牌，在万科2021年全年销售额减少10.8%、毛利率下降7.5个百分点、净利润跌45.8%的成绩单下，万科泊寓实现收入28.9亿元，同比增速达到14%，远超地产开发仅7.36%的增幅。

另一方面，就长租公寓业务本身而言，万科泊寓不只是仅仅具备了规模，从营收角度来看，2020年万科泊寓收入为25.4亿元，同比增长72.33%；2021年万科泊寓收入同比增长14%至28.9亿元；即两年累计营收54.3亿元。“泊寓近三年收入复合增速为40%。”万科2021年年报称。

图表2：万科泊寓近年发展状况（单位：万间、亿））

数据来源：企业年报

至于造成尚未盈利局面的原因，郁亮说都得怪“二房东”，“如果没有城中村‘二房东’的业务，万科的长租公寓业务早就开始可以赚钱了。”

从2015年至今，万科泊寓已经进入了第7年，开业房屋也从约1000间，规模几何式增长至近17万间。庞大的资产，也意味着持续的成本投入，同时带来的是沉重的负担，甚至直接让万科业绩承压。

早在2020年底，郁亮曾在非公开采访中提到一个细节：“万科做长租公寓快5年了，亏了90个亿，才成为今天的行业第一。直到今天，我才能告诉你万科开始不赔了，把运营管理逻辑弄明白了。”

图片来源：《郁亮：PB在冬季》一文截图

90亿的真实性和水分有待考证，但在今年3月底万科2021年业绩交流会上，郁亮在对万科2021年净利润下降作出检讨时提到，“在业务层面，多赛道同时探索所面临的难度和付出的成本，超出最初的预估。”学财务出身的郁亮还对多赛道探索的“具体成本”进行了说明，2021年合并报表范围内此部分费用已达80亿元，加大了对报表利润的影响。

对于这为探索多赛道业务掏的80亿“学费”，郁亮也表示，“是过去开发业务增长速度快，承担了有关成本。市场环境变化后，这些学费对业绩的影响就显露出来了。”这其中特别点出了长租公寓和城中村改造的影响。

郁亮反思称，对城中村进行大规模集中改造的“二房东”模式，让万科付出了很大的代价，到今天还在为此付出代价。

而所谓城中村“二房东”的业务，指的就是万村计划，这也是万科租赁业务野蛮扩张时间的典型代表。而这项在2017年开始推行的计划，也是万科探索新赛道的典型“失败案例”。

公开资料显示，“万村计划”主要在万科大本营深圳等大湾区推进。主要操作是万科以略高于市场价的租金承租城中村农民房业主的楼房，进行升级改造后重新供应给租客，并在这一过程中整合并植入商业、产业、文化等内容，试图以较低成本，推动城中村居住升级。

按照深圳官方数据，深圳有以行政村为单位的城中村241个，而万科从2017年9月开始后的一年多时间里，万村计划累计布局近100个城中村。

但该计划在2019年7月就以万科方面主动违约，放弃深圳部分区域房源为结尾被搁浅。当时报道称，暂停的原因主要包括工程进度严重滞后，已签约2000多栋房屋的开工率大概在20%左右，以及收益率不理想。

从累计开业数据上看，万科泊寓增长最快的时间点也是在2019年，增长房源量达5.6万间。而这个时间，正是万科在城中村野蛮扩张的时间点，当年城中村新开业项目便达到3.3万间，占到了当年新增房源数量近60%。

现在来看，虽然万村计划不到两年的时间就被叫停，但其给万科租赁业务带来的亏损却一直影响到了现在。

好在，郁亮也表示，为探索这些业务所交的“学费”，万科基本上已经付完，“经营服务类业务，将逐步形成万科盈利的蓄水池。”

争取2023年获得公募REITs入场券？

2022年初，具有财务背景的祝九胜开始主管长租公寓，就被认为是万科想将长租领域实现资产证券化。而目前摆在面前最直接的两条路，就是IPO或者谋求公募REITs上市。

上市一直被看做是企业发展另一阶段的起点，上市慢了，直接影响融资，进而对其盈利能力也有一定影响。在2021年业绩会上，郁亮也称希望机构投资者能够用新的估值模型来看待万科的经营服务类业务，“未来公司以每个业务能不能独立上市为成功标志之一。”

尤其是在万科分拆万物云上市之后，市场目光更加集中在万科泊寓身上，但从盈利能力来看，目前谈论其能否上市或还为时过早。

但发行REITs已在万科的考虑之中，有靠近万科的业内人士向睿和智库表示，万科泊寓正在筹备在国内发行公募REITs，争取2023年获得公募REITs入场券。

值得注意的是，作为中国集中式公寓规模第一的万科泊寓，在公募REITs的推进速度上，已经慢了一拍，被华润有巢后来居上。

华润有巢REIT已于11月正式获批发售，根据华夏基金最新公告，其网下投资者有效认购申请确认比例达0.47%，刷新了公募REITs网下发售配售比例纪录；其公众发售配售比例为0.31%，此次发行已累计吸金1200.45亿元（比例配售前），成为近期资本市场的“香饽饽”。这也是国内首单市场化机构运营的保障性租赁住房REIT，同时使华润置地正式成为首家涉足租赁住房REITs市场的典型房企。

实际上，万科泊寓也在积极纳保，截至2022年7月，万科泊寓已经在北京、深圳、厦门、天津、佛山、长沙等8个城市正式纳保50个项目、4.1万间房源，同时，另有5万多间房源在申请纳保途中。如果纳保成功，万科泊寓开业项目中保障性租赁住房房源数量将超过一半。

那么，为什么万科泊寓还是落后了一步？可能还是需要更多的排队时间吧。对于高度依赖现金流的长租公寓业务，万科泊寓迟来的资产证券化或许对其本就不具备较强盈利能力的业务带来更加不利的影响。

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