摘要：2021年，万科的净利润出现了上市31年以来的第三次下滑。“2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”3月31日，万科通过全景路演举办2021年度业绩推介会，董事会主席郁亮向股民致歉。这是本轮房...
2021年，万科的净利润出现了上市31年以来的第三次下滑。
“2021年我们的业绩表现不好，让股东失望了，在这里我向52万名万科股东表示诚挚的歉意。”3月31日，万科通过全景路演举办2021年度业绩推介会，董事会主席郁亮向股民致歉。
这是本轮房地产资金困局以来，因为业绩不佳向投资者公开道歉的第一家房企高管。
在业绩说明会中，郁亮检讨反思了公司在管理方面离散度大、多赛道同时探索的成本比预想中高等业绩下滑的原因，同时，也表达了万科今年实现企稳回升的信心与底气。
2021年，万科实现总营收4528亿元，同比上升8％；归母净利润225.5亿元，同比下降45.7％；整体毛利率为21.8％，同比下降7.4个百分点。
从其他指标来看，2021年万科实现销售额6277.8亿元，同比下降10.8％；年末持有现金1493.5亿元，净负债率仅29.7％，一贯强调稳健经营的万科，“三道红线”继续保持“绿档”要求且长期处于行业低位。
另外值得关注的是，发布年报的同时，万科推出了回购计划和历史上最高比例的分红派息预案。公司称，将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35％跃升至50％，合计拟派发分红112.8亿元，是A股中唯一一家连续三十年进行现金分红的公司。
万科董事会主席郁亮透露，万科已取消集团合伙人层级，所有人都要下沉到前线。目前，郁亮在万科内部同时兼任首席客户官，总裁祝九胜同时兼任长租公寓BU首席合伙人，承担长租公寓业务的经营管理责任。
对于2022年的业绩，郁亮表达了明确的信心，相信行动和努力将支撑公司在2022年实现营业收入和净利润的企稳回升。他表示，未来，经营、服务业务基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。
01 净利几近腰斩
未来开发毛利率维持在20％
2021年，万科总营收依旧保持正增长，实现营收4528亿元，同比增长8.0％。分业务类型看，房地产开发及相关资产经营业务营收为4,299.3亿元，同比增速7.36％，占比95.0％；物业服务营收为198.3亿元，同比增速28.5％，占比4.4％。
从归母净利润来看，万科2021年实现归母净利润225.2亿元，同比下降45.7％。这是万科上市31年以来，第三次出现净利润下滑，上一次是在2008年，全年实现净利润40.33亿元，同比下降16.74％。
万科在年报中解释，去年净利润的大幅下降主要源于三大方面。
一是开发业务的毛利率下滑。2021年公司整体毛利率21.8％，同比下降7.4个百分点。其中主要受到近年来结算项目地价占售价比上升的影响，开发业务毛利率下降至23.0％，扣除营业税金及附加后的结算毛利率从2020年的24.0％下降至17.8％，结算毛利总额也从905.7亿元下降到717.0亿元，同比减少了188.7亿元。
二是投资收益回落。2021年投资收益66.1亿元，受按权益法确认的联合营项目收益减少以及处置子公司的收益减少影响，较2020年135.1亿元的高位水平减少了69.0亿元。
三是计提资产减值损失。2021年下半年以来，市场明显下行，特别是四季度下行加剧，公司按照审慎原则，对2021年末资产进行了全面减值测试，对部分项目、个别股权投资计提了35.3亿元资产减值，合计减少权益净利润约25.5亿元。
万科四季度单季净利润同比减少73.05％，是否存在“业绩洗澡”的可能？未来如何提升毛利率水平？
面对投资者的尖锐问题，万科总裁祝九胜坦言，因为业绩下降，包括董事会主席郁亮在内的管理层，个人收入也是大幅下降，全体万科人为此付出的代价可能是两个数量级以上。“以如此昂贵的代价进行业绩洗澡，既没必要更不可能。”
万科2021年年报显示，去年公司高管薪酬均有较大幅度下降。董事会主席郁亮带头降薪，去年仅领取薪酬154.7万元，相对上年减少730.62万元；总裁、首席执行官祝九胜薪酬592.7万元，减少530.4万元；监事会主席解冻薪酬481.3万元，减少393.3万元......其他高管如财务负责人、董秘等薪酬也相应下滑了100-460万元不等。
毛利率方面，祝九胜表示，未来两年万科开发业务的毛利率可以维持在20％左右的水准。祝九胜指出三方面的保障，一是万科还有7100亿的已售未结资源；二是万科从去年下半年以来，投资机制发生变化，往后会特别好地做投资标准；三是万科的开发经营本部成立后，产品能力找到原点，操盘能力得到提升，不断推行项目管理，对销售起到很好的促进作用。
02 开发业务今年实现止跌企稳
未来2-3年储备有保障
2021年，万科的开发业务明显承压。一方面，销售金额下降，2021年万科实现销售面积3,807.8万平方米，销售金额6,277.8亿元，分别下降18.4％和10.8％。
另一方面，新开工规模下降，竣工规模未完成年初计划。2021年万科开发业务新开工计容面积约3,265.3万平方米，同比下降17.6％，完成年初计划的103.7％；开发业务竣工计容面积约3,571.4万平方米，同比增长5.6％，完成年初计划的99.6％。
当前，房地产行业已逐步由增量阶段进入存量阶段，市场的冷淡行情也在持续。近日，亿翰智库一份报告指出，经过测算，今年即使有保障性租赁住房建设的正向拉动，全年房地产开发投资总量仍将保持负增长，乐观假设下，房地产开发投资总量仍将下滑6.9％。
但郁亮也表示，万科的开发业务将继续保持在行业第一阵营。
“房地产是规模超过十万亿的巨大市场，常做常有、常做常新。”郁亮认为，房地产市场仍然是规模巨大的单一产品市场，规模肯定超过十万亿元量级。房地产开发依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务。
另一方面，伴随城市发展，人们的工作生活场景越来越多样化，对不动产的内容和服务不断有新的需求，因此这项业务也会常做常新。郁亮表示，万科以开发、经营、服务并重为核心，已经做了比较充分的布局和准备，形成了有自身特点的不动产综合发展能力，这是万科实现“止跌企稳，稳中提升”的行业基础。
从内部基础来看，万科也传达了自身的信心与底气。郁亮表示，今年公司的开发业务将实现止跌企稳，未来2到3年的储备也有保障。
目前，万科在建面积1亿平方米，拟开发面积超过4500万平方米，储备可支持2-3年发展需要。此外，截止去年底，万科已售未结合同金额累计超过7100亿元，是2021年结算收入的1.6倍，这些已售未结资源，将陆续转化为结算收入，对万科的业绩形成有力支撑。
03 非开发业务成新蓄水池
郁亮谈万物云分拆上市
2021年，万科的物业服务实现全口径收入240.4亿元，同比增长32.1％。具体来看，物流仓储、租赁住宅、商业地产等业务的收入增速分别为68.9％、13.9％和20.6％。
“万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入（NOI）势头好，正在逐步形成新的利润蓄水池。”郁亮在业绩说明会中表示，探索这些业务的学费大部分已经交完。今年，非开发业务总体将开始形成正向贡献。
租赁住宅方面，万科旗下“泊寓”是全国最大的集中式公寓提供商。报告期内租赁住宅业务实现营收28.9亿元，同比增长13.9％。
商业开发与运营方面，报告期内商业业务营收76.22亿元，同比增长20.57％。其中，印力管理的商业项目营业收入52.3亿元，同比增长23.9％，同店同比收入增长12.1％，整体出租率95.3％。
物业方面，2021年，万物云实现营收240.4亿元，同比增长32.1％。这也是万物云收入首次突破200亿元。万科在年报中称，物业业务已从传统住宅服务单一驱动，扩展到社区、商企和城市空间服务“三驾马车”协同驱动。
去年11月5日，万科首次公告，将启动万物云境外上市的筹备工作。在年报披露的同时，万科也公布了万科云的上市进展。
3月30日晚，万科公告称，万物云于港交所上市获证监会受理，适时将提交上市申请。意味着万物云分拆于港股独立上市的进程又往前推进了一步。
对于万物云的分拆上市，郁亮表示，开发业务还是万科的基本盘，但要支撑万科的可持续发展，需要经营服务类业务的支持。“培养业务就像养孩子一样，孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。如果还放在万科内部，独立融资的机会都没有。父母应该鼓励孩子长大成人。”
而对于经营业务今年的发展目标，万科在年报中表示，2022年物业服务方面将持续内生稳健增长，计划实现住宅物业收入增长25％；物流仓储方面，营业收入计划保持35％以上的增长，不断提高项目经营效率和效益。
04 抛“分红+回购+增持”
回购股份将全部出售
在年报披露的当晚，万科同时抛出了“分红+回购+增持”方案。
增持方面，公告称，万科董事会主席郁亮，监事会主席解冻，董事、总裁、首席执行官祝九胜，职工代表董事王海武，职工代表监事阙东武，执行副总裁、财务负责人韩慧华，执行副总裁、首席运营官刘肖和董事会秘书朱旭计划6个月内，增持公司A股股票合计金额将不低于人民币2000万元，增持价格不超过18.27元/股。
分红方面，万科推出上市以来最高比例分红方案。公司拟合计派发现金股息约112.77亿元（含税），每10股派9.70元，分红比例为50.06％。
此前十年，万科分红比例在16％-44％之间。针对今年万科分红比例上调问题，万科董秘朱旭回应称，今年董事会把分红比例特别提高到了50％，主要的考虑是今年权益净利润下降了45％，为了能够使股东的分红比例下降得到缓解。她表示，未来公司会把股息分红的比例稳定在35％-40％之间。
回购方面，公司计划在未来三个月内择机回购部分A股股份，回购金额为20亿-25亿元，回购价格不超过18.27元/股。按照上述回购金额测算，回购股份数约1.09亿股至1.37亿股，约占已发行总股本的0.94％至1.18％。对于回购股份的用途，万科表示为维护公司价值及股东权益所必需，回购的股份将全部用于出售。
针对回购股份价格低于市价，董事会秘书朱旭表示，“此次回购考虑了很久，在今年3月份公司股价非理性下跌后，公司就决定要启动回购来维护股价，但由于3月份是年报窗口期，根据规定，年报披露30日前不能回购，于是我们将回购议案跟随年报提交了董事会审议。”朱旭称，回购预案中约定的股价，是在董事会审议前30日交易日的均价，也是避免股价非理性下跌。
本文源自全景财经
