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问答206期

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问：大寨路恒大城咋样，主要为了高新近，其他买不起？

答：应该是沿线的网红二手房了，问的人很多买的也不少，整个大寨路全长六公里，小区不少，但两级分化，共同的问题都是上学紧张；

最东侧中华世纪城，枫林华府，融侨城，国熙台，莱安逸珲价格最高；中间段铭城，宏府麒麟山，中航华府价格适中，最西侧绿地国际花都，华洲城；

在17000的价格区间内，东侧价格高买不到，西侧环境差看不上，中间段唯一的品牌开发商就是恒大了；小区目前二手房源很多，精装修，带湖不临街，96平，114平，127户型都有；

秦美花卉市场拆了后已开始建雁塔公办学校，就在恒大隔壁，楼下就有华润万家，周边生活也都方便，靠近丈八北路生活区。

问：中建群星汇二手房56平户型，85万合适吗？

答：价格正常，好处在于小区有小面积住宅，丈八东路沿线本身大开发商的小区并不多，最西侧的金泰和融侨已经20000+，其他的唐园小区，世家星城房龄又太老，再就是汇成和苑，双桥国际的安置房；

因此15000+的群星汇反而成为性价比较高的小区，品牌开发商，一般物业，小区楼栋密集，活动空间小；

但周边生活方便，对门的医院，在建的8号线，便利的底商，同样价格周边也没有备选；

56平一室一厅两侧朝南，名厨暗卫，户型还算方正，但这种产品还是以过渡为主，面积太小无法长期自住，后期转手也不算好卖；

19年雁塔的学区划分，中建群星汇小区的业主子女，学区学校为钟机子校，开发商当年宣传的交大附小附中的学位如今已无踪影。

问：恒大文化旅游城和大华锦绣前城，哪个未来好一些？

答：这其实是两类不同的产品硬在一起对比，就如同问轿车好开还是SUV好开一样；

大华是西安知名的摇号盘，随着西安房价上涨，因为拿地早开发早，一万出头带地铁的优势，多次摇号，但大华本身风评不好，物业问题，房子质量问题常年活跃在网上，但便宜就是爷，大华凭借地铁和价格已经不愁卖；

恒大文旅城属于远郊投资盘，距离西安中心20公里的位置就决定了，冲着文旅城规划，买来投资的多，周边自住配套，交通，人气都是问题；目前已经兑现了一部分配套，但按秦汉的开发进度，形成人气还很久远；

未来不可知，更何况房子，从普通自住来说，选大华是没问题的，投资选不选恒大，就看你对西安的未来有多崇拜，愿意稳还是愿意赌！

问：听房哥劝不买公寓，求推荐西安不限购住宅，150万预算？

答：西安的行情，住宅确实比公寓稳妥，起码转手的税费和成本更低，公寓挑人，普通业主少碰，指望收租金还贷款的日子已经一去不返；

不限购区有几个方向，分别是沣西，咸阳，秦汉，泾河；从区域发展速度上，沣西排在第一位，重点小区万科大都会，紫薇铂悦府，12000+以内；

从生活成熟上，咸阳第二位，万科金域华府，融创御河宸院，龙湖彩虹郦城，碧桂园秦都府，10000+左右；

第三位泾河，是因为在售楼盘多，西咸城投新华阙，黄冈学府城，金辉城，滨江翡翠城，阳光城文澜府，10000+上下；

最后是秦汉，万科金域缇香，恒大文旅城，中粮壹号院，绿地新里格林公馆，价格11000+起步；

虽说规划上都贼好，但问题是普通人看眼前，沣西咸阳现实一些。

问：大华，千林郡，和光尘樾，蓝光，从位置未来发展上，排个序？

答：位置最好的，自然是曲江千林郡（航天），紧邻南三环，对面金辉环球广场，周边无论是生活便利，环境绿化，配套都是最好的，目前新房只剩大户型，价格也涨了一些，未来发展就剩周边价格村子，是定型的生活区；

大华锦绣前城讲过很多回，价格和地铁跑赢产品，虽然大家对大华都不太好，但并不能阻挡摇号热销，综合市场现状，属于自主买到不亏；

保利，蓝光很近，高处可以对望，周边都是车城，农田，市场，保利相对好一些，今年学区也都是沣东五小；不同的是蓝光已经交房，保利在建，蓝光实际交付一般，和样板区有挺大差距；

保利在西安开发多年，小区物业，环境，二手房价格比较稳定；这两个小区差价不大首选保利，周边配套环境都不占优势时，选开发能力强，交付小区多的；

排序大华，千林郡，保利，蓝光，大华排第一主要是便宜！

问：长安万科城学位房，单价21000+，你怎么看？

答：卖到这个价格，要么是业主有点飘，要么就是手抖标错了，万科城还真成长安区二手房标杆了？

不得不承认，由于长安多年来公办学校太少，太弱，以至于师大万科城小学成了区域内学位房的标杆，再加上万科开发早，小区环境，物业不错；二手房价格确实比周边合能，悦美，国色天香高，但这个高也是有限度的；

21000+的价格，不如看高新的学区房，从位置上，高新远强于长安，二手房更加保持，同时中铁，高科，绿地的价格也在预算内；这个价格已经接近西安新房价格天花板，改善盘不过16000+起步；

其次，小两室房子并非市场主流，学位也非长期政策，在这个最高位去接盘长安学位房，并不值得。

问：今天买了世园林语洋房，不知道行不行，有无潜力？

答：均价14000+的六层洋房和均价11000+的22层高层，同时在浐灞世博园对面，这样的性价比和位置怕是找不出第二家了；

作为世园集团和中建三局合作开发的项目，开发商并不出名，也没有商品房交付小区，在这种背景下需要摇号的底气，就是来源于极低的价格和位置；

目前浐灞范围内，14000+以内的高层基本没有，更远的港务区普通高层已经13000+；

世博园作为浐灞环境最好，最宜居区域，周边小区已开发殆尽，若非世园国企背景，也拿不到这么好的地，所以买到就安心。

问：中海曲江大城最重要的学校没有提，还有未来的地铁？

答：规划的商业肯定是有的，660亩的大盘规划15栋商业，还有商业用地；地铁指的是11号线，但目前11号线所在的第四轮规划还早，且站点并未确定；

学校上，大城有一块中小学用地，面积约85亩，根据此前立项文件，拟建设“曲江．实验学校”，最近的是在建曲江六小；

天地源大都会高层卖完后，曲江二期新房选择也很少，中海成为买曲江绕不过小区，品牌，紧邻万亩公园都是优势，生活配套和交通弱一些。

问：去年已入手全运村一套，能不能港务区再买？

答：1981年，诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·托宾说：“鸡蛋不要放在一个篮子里”，这句话意思是通过分散投资来降低风险，这个道理同样适用于买房；

港务区今年靠着开发商大规模拿地，大面积基建，区域面貌较前些年翻新不少，同时又有奥体大热点在，但核心的卖点还是在于便宜，和主城区有价差，很多刚需是因为预算问题，被挤到这里的；

根据港务区已拍土地，这两年挂牌住宅用地约3366亩，未来上市的房子最少也有5万套，注定是刚需集中片区；

既然已经在港务区红盘全运村有了一套，本身就是用明天赌为何，为何要下双份赌注呢？

问：麻烦问一下，城北绿城桂雨兰庭怎么样？

答：这个小区讲个很多次，得益于今年的学区划分，经开一小一中有戏，直接带动了绿城的销量，一万三的价格还是有很多人关心；

一方面周边已经发展完毕，但因为产业园定位，以仓储和食品园区为主，生活配套缺乏，地铁缺乏，人气缺乏，在绿城与合能前，区域内甚至看不到什么小区，一个星雨华府卖了多少年；

优势也有，现成学校，和主城区比较低的价格，大开发商品牌，城北冲着学校可以看，除了它也没什么可选。

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