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万科城学位房21000+,谁飘了?|房哥问答206期

时间:2022-11-23 13:29:02 | 浏览:654

「西安房哥」是本地购房服务平台;深耕付费问答,专注验房服务!问答206期因每周问题太多,文章篇幅有限,更多买房答疑大家可加入房哥问房圈,获取一对一实时解答!问:大寨路恒大城咋样,主要为了高新近,其他买不起?答:应该是沿线的网红二手房了,问的

「西安房哥」是本地购房服务平台;深耕付费问答,专注验房服务!

问答206期


因每周问题太多,文章篇幅有限,更多买房答疑大家可加入房哥问房圈,获取一对一实时解答!


问:大寨路恒大城咋样,主要为了高新近,其他买不起?


答:应该是沿线的网红二手房了,问的人很多买的也不少,整个大寨路全长六公里,小区不少,但两级分化,共同的问题都是上学紧张;


最东侧中华世纪城,枫林华府,融侨城,国熙台,莱安逸珲价格最高;中间段铭城,宏府麒麟山,中航华府价格适中,最西侧绿地国际花都,华洲城;


在17000的价格区间内,东侧价格高买不到,西侧环境差看不上,中间段唯一的品牌开发商就是恒大了;小区目前二手房源很多,精装修,带湖不临街,96平,114平,127户型都有;


秦美花卉市场拆了后已开始建雁塔公办学校,就在恒大隔壁,楼下就有华润万家,周边生活也都方便,靠近丈八北路生活区。


问:中建群星汇二手房56平户型,85万合适吗?


答:价格正常,好处在于小区有小面积住宅,丈八东路沿线本身大开发商的小区并不多,最西侧的金泰和融侨已经20000+,其他的唐园小区,世家星城房龄又太老,再就是汇成和苑,双桥国际的安置房;


因此15000+的群星汇反而成为性价比较高的小区,品牌开发商,一般物业,小区楼栋密集,活动空间小;


但周边生活方便,对门的医院,在建的8号线,便利的底商,同样价格周边也没有备选;


56平一室一厅两侧朝南,厨暗卫,户型还算方正,但这种产品还是以过渡为主,面积太小无法长期自住,后期转手也不算好卖;


19年雁塔的学区划分,中建群星汇小区的业主子女,学区学校为钟机子校,开发商当年宣传的交大附小附中的学位如今已无踪影。


问:恒大文化旅游城和大华锦绣前城,哪个未来好一些?


答:这其实是两类不同的产品硬在一起对比,就如同问轿车好开还是SUV好开一样;


大华是西安知名的摇号盘,随着西安房价上涨,因为拿地早开发早,一万出头带地铁的优势,多次摇号,但大华本身风评不好,物业问题,房子质量问题常年活跃在网上,但便宜就是爷,大华凭借地铁和价格已经不愁卖;


恒大文旅城属于远郊投资盘,距离西安中心20公里的位置就决定了,冲着文旅城规划,买来投资的多,周边自住配套,交通,人气都是问题;目前已经兑现了一部分配套,但按秦汉的开发进度,形成人气还很久远;


未来不可知,更何况房子,从普通自住来说,选大华是没问题的,投资选不选恒大,就看你对西安的未来有多崇拜,愿意稳还是愿意赌!


问:听房哥劝不买公寓,求推荐西安不限购住宅,150万预算?


答:西安的行情,住宅确实比公寓稳妥,起码转手的税费和成本更低,公寓挑人,普通业主少碰,指望收租金还贷款的日子已经一去不返;


不限购区有几个方向,分别是沣西,咸阳,秦汉,泾河;从区域发展速度上,沣西排在第一位,重点小区万科大都会,紫薇铂悦府,12000+以内;


从生活成熟上,咸阳第二位,万科金域华府,融创御河宸院,龙湖彩虹郦城,碧桂园秦都府,10000+左右;


第三位泾河,是因为在售楼盘多,西咸城投新华阙,黄冈学府城,金辉城,滨江翡翠城,阳光城文澜府,10000+上下;


最后是秦汉,万科金域缇香,恒大文旅城,中粮壹号院,绿地新里格林公馆,价格11000+起步;


虽说规划上都贼好,但问题是普通人看眼前,沣西咸阳现实一些。


问:大华,千林郡,和光尘樾,蓝光,从位置未来发展上,排个序?


答:位置最好的,自然是曲江千林郡(航天),紧邻南三环,对面金辉环球广场,周边无论是生活便利,环境绿化,配套都是最好的,目前新房只剩大户型,价格也涨了一些,未来发展就剩周边价格村子,是定型的生活区;


大华锦绣前城讲过很多回,价格和地铁跑赢产品,虽然大家对大华都不太好,但并不能阻挡摇号热销,综合市场现状,属于自主买到不亏;


保利,蓝光很近,高处可以对望,周边都是车城,农田,市场,保利相对好一些,今年学区也都是沣东五小;不同的是蓝光已经交房,保利在建,蓝光实际交付一般,和样板区有挺大差距;


保利在西安开发多年,小区物业,环境,二手房价格比较稳定;这两个小区差价不大首选保利,周边配套环境都不占优势时,选开发能力强,交付小区多的;


排序大华,千林郡,保利,蓝光,大华排第一主要是便宜!


问:长安万科城学位房,单价21000+,你怎么看?


答:卖到这个价格,要么是业主有点飘,要么就是手抖标错了,万科城还真成长安区二手房标杆了?


不得不承认,由于长安多年来公办学校太少,太弱,以至于师大万科城小学成了区域内学位房的标杆,再加上万科开发早,小区环境,物业不错;二手房价格确实比周边合能,悦美,国色天香高,但这个高也是有限度的;

21000+的价格,不如看高新的学区房,从位置上,高新远强于长安,二手房更加保持,同时中铁,高科,绿地的价格也在预算内;这个价格已经接近西安新房价格天花板,改善盘不过16000+起步;


其次,小两室房子并非市场主流,学位也非长期政策,在这个最高位去接盘长安学位房,并不值得。


问:今天买了世园林语洋房,不知道行不行,有无潜力?


答:均价14000+的六层洋房和均价11000+的22层高层,同时在浐灞世博园对面,这样的性价比和位置怕是找不出第二家了;


作为世园集团和中建三局合作开发的项目,开发商并不出名,也没有商品房交付小区,在这种背景下需要摇号的底气,就是来源于极低的价格和位置;


目前浐灞范围内,14000+以内的高层基本没有,更远的港务区普通高层已经13000+;


世博园作为浐灞环境最好,最宜居区域,周边小区已开发殆尽,若非世园国企背景,也拿不到这么好的地,所以买到就安心。


问:中海曲江大城最重要的学校没有提,还有未来的地铁?


答:规划的商业肯定是有的,660亩的大盘规划15栋商业,还有商业用地;地铁指的是11号线,但目前11号线所在的第四轮规划还早,且站点并未确定;


学校上,大城有一块中小学用地,面积约85亩,根据此前立项文件,拟建设“曲江.实验学校”,最近的是在建曲江六小;


天地源大都会高层卖完后,曲江二期新房选择也很少,中海成为买曲江绕不过小区,品牌,紧邻万亩公园都是优势,生活配套和交通弱一些。


问:去年已入手全运村一套,能不能港务区再买?


答:1981年,诺贝尔经济学奖得主詹姆斯·托宾说:“鸡蛋不要放在一个篮子里”,这句话意思是通过分散投资来降低风险,这个道理同样适用于买房;


港务区今年靠着开发商大规模拿地,大面积基建,区域面貌较前些年翻新不少,同时又有奥体大热点在,但核心的卖点还是在于便宜,和主城区有价差,很多刚需是因为预算问题,被挤到这里的;


根据港务区已拍土地,这两年挂牌住宅用地约3366亩,未来上市的房子最少也有5万套,注定是刚需集中片区;


既然已经在港务区红盘全运村有了一套,本身就是用明天赌为何,为何要下双份赌注呢?


问:麻烦问一下,城北绿城桂雨兰庭怎么样?


答:这个小区讲个很多次,得益于今年的学区划分,经开一小一中有戏,直接带动了绿城的销量,一万三的价格还是有很多人关心;


一方面周边已经发展完毕,但因为产业园定位,以仓储和食品园区为主,生活配套缺乏,地铁缺乏,人气缺乏,在绿城与合能前,区域内甚至看不到什么小区,一个星雨华府卖了多少年;


优势也有,现成学校,和主城区比较低的价格,大开发商品牌,城北冲着学校可以看,除了它也没什么可选。


更多买房答疑请关注西安房哥!

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