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万科股票,能投资吗?

2022-11-23 08:10:15 2119

摘要:截止今天(8月30日)中午收盘,万科股价大跌6.46%,半年的跌幅超过40%!造成万科股价暴跌的原因就是半年报。万科股价8月29日晚间,万科企业股份有限公司发布2021年半年度报告。报告显示,万科上半年营业收入1671亿元,相较去年同期的1...

截止今天(8月30日)中午收盘,万科股价大跌6.46%,半年的跌幅超过40%!造成万科股价暴跌的原因就是半年报。


万科股价

8月29日晚间,万科企业股份有限公司发布2021年半年度报告。报告显示,万科上半年营业收入1671亿元,相较去年同期的1463.5亿元增长14.19%,其中房地产开发业务收入1443.3 亿元,占比86.4%。净利润为110.4亿元,相较去年同期125.1亿元下降11.7%。

没错,净利润同比下降11.7%,就是万科股价大跌的原因。

前面我的文章《为什么可以炒股,但是不能炒房?》里面写到,股市就是剥离了使用权,只能炒所有权的市场。而炒剥离了使用权的所有权,其实就是炒未来预期的增长率。

万科净利润同比下降11.7%,更重要的是这种下跌预期越来越明显,股价就是投资者用钱对公司未来预期的投票选择器。

那么,万科股票还能投资吗?

那就看万科是否能够增长了。可以肯定,房地产开发业务继续下跌,而新业务也就是长租公寓业务是持续增长的。来看看万科长租业务的数据。

截至6月底,万科泊寓保持了国内集中式公寓规模全国第一,已布局33个城市,累计开业14.8万间,已服务客户超过51万人,已开业项目整体出租率达95%。上半年,泊寓实现营业收入13.2亿元,同比增长25.6%,新开业房间6000间。

同比增长25.6%,这就是股市中的炒作利器。

如果万科泊寓单独上市,可以肯定今天就是一个大涨,甚至涨停。

可惜,万科泊寓没有分离上市,还跟房地产开发业余混在一起。

房地产开发业务就是房子所有权的转移,长租公寓业务就是房子使用权的转移。

当前房地产投资风格发生了重大转变,也就是炒房者收益在下降,二房东的收益在上升。用内行的话讲就是投资使用权的收益全面超越了投资所有权。

如果万科泊寓单独上市,我会毫不犹豫提前布局。可惜万科泊寓的股票买不到。

所以我布局了炒使用权的其他股票,也就是二房东的股票。二房东的股票就是两个月前刚刚通过发发型的Reits,也就是房地产信托投资基金。来看看两个月前我提醒的全新Reits投资产品的最近股价变现:



华安光大产业园Reits

博时蛇口产业园Reits

其中,我买进了华安光大这只,目前仅仅一个多月盈利2.39%!并且每年还有百分之四点多的租金分红。而当前股价的上涨就是预期租金会上涨,带来分红率的上涨。


华安光大收益

同样,我还布局了租售同权的龙头公司世联行,仅仅一年多的时间涨幅超过200%,唯一可惜的是长租公寓跟房产销售没有剥离,股价现在进入了震荡行情。如果能够把长租公寓单独剥离,那么就会像新能源汽车板块一飞冲天。

现在回想万科在王石卸任、郁亮接棒后,喊出了“活下去”的口号。当初很多人还认为是郁亮在作秀,故意通过喊出这样的口号来显示自己是在危难时刻接的棒。现在看来,郁亮的口号提前喊出了行业的预期。对房地产企业来说,确实需要用“活下去”的思维来应对现在面对的困难。

而那些没有提前布局长租公寓的开发商们,比如泰禾、华夏幸福、恒大们,现在看看,都在奄奄一息。


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