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万科股价被低估了吗?

2022-11-23 07:57:21 1437

摘要:东地产财经周刊万科股价表现显著落后了。2015年近6个月过去,万科以11.37%的涨幅,成为两市中表现最差的股票之一。万科作为成份股的深成指年内涨幅达到64.31%,表现稍差的沪深300指数涨幅也达到50.98%,创业板年内涨幅更是高达16...

东地产财经周刊

万科股价表现显著落后了。

2015年近6个月过去,万科以11.37%的涨幅,成为两市中表现最差的股票之一。万科作为成份股的深成指年内涨幅达到64.31%,表现稍差的沪深300指数涨幅也达到50.98%,创业板年内涨幅更是高达164.97%。在《东地产财经周刊》(东地产微信号:dongdichan)中线股票池中,万科处垫底状态,与同一投资组合中股价表现最好的安居宝(300155,股吧),涨幅整整差了700%。万科也是H股较A股溢价最高的公司。

这与此前一轮牛市表现形成强烈反差。在2006-2007年的大牛市中,做为明星股的万科,涨幅超过20倍,可谓傲视群雄。然而,8年过去。曾经业绩不俗的万科,其获利能力依旧突出,营收连年迭创新高,并稳占全球住宅市场第一宝座。然而,究竟是什么原因,让这家上一轮牛市中的大牛股,在本轮暴起的股市行情中表现乏善可陈?

是估值过高吗?从动态市盈率看,目前万科股价仅不足16元,公司2015年实现1.70元每股收益是大概率事件,市盈率仅为9倍左右,调整净资产值(RNAV)达到17元左右,仍是折价交易。更重要的是,万科现金流处于历史最好水平,负债率年内略有上升,但仍然稳健,无任何偿债压力。总体来看,估值并不算贵。尤其在鸡犬升天的大牛市中,两市市盈率10倍以下的公司已不足30家,万科是其中之一。

是缺乏投资主题吗?答案显然不是,无论是轻资产的运作,还是与万达等巨头的合作,又或者物流地产领域的布局,乃至合伙人的增持……甚至万科合伙人对股价向好不遗余力,管理层频频向市场释放善意,郁亮甚至提出了万亿市值的言论。从投资主题而言,虽不是站上台风口,至少也不应是表现最差的股票之一。

是公司面冶理不佳吗?答案依旧是否定的。作为房地产业最受人尊敬的公司之一,万科在公司冶理方面堪称业界标杆,尽管近年来行业对万科的理想与情怀有诸多非议,但这并不影响万科继续巩固其作为业内运作规范、公司冶理佳、业绩表现优秀的龙头企业品牌形象。

那么,究竟是什么因素,导致了这个理应成为好投资标的的企业,在轰轰烈烈的牛市中落伍?答案是投资者的预期。对于一家营收超过2000亿的企业,尽管短期内业绩平稳无忧,但找到下一个能占据千亿市场份额的替代行业何其艰难;另一方面,人口拐点所带来的行业见顶预期,让投资者对大型房地产企业持观望态度。在面对不确定的前景时,尽管万科自身在积极践行转型故事,但投资者短期难以看到实质性变化,股价表现自然差强人意。另一方面,相较于成熟理性的投资市场,A股仍是散户主导,投机心态浓厚的散户,更愿意博取高风险高收益,这也佑证了万科H股较A股溢价的原因,因为前者由机构主导。

接下来的问题是,股价表现不力,会对万科的转型造成困扰吗?股价对于上市公司运营的实质性影响,索罗斯曾在反身性理论中有过经典论述。在反身性过程中,股价的变化带来企业基本面的变化,继而带动股价的进一步变化,如此循环直至过程终止。显而易见,相对高溢价的股票估值有利于企业的外延式扩张,企业再融资后展开并购,或企业再融资然后投向更有前景的项目,从而带来更高盈利预期,得到更高的股价估值,如此循环直至反向的过程发生。从这个意义上说,更高估值的股票估值,其实有利于万科转型,只是往往事与愿违。面对激荡的牛市,对合伙人已经入局的万科,需要讲述自己的转型故事,需要更励志的牛市传奇。(《东地产财经周刊》王建生)

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