万科A股万科000002A股票行情走势分析图最新消息

记者 | 黄昱

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6月30日，正从广州赶回深圳参加万科2020年度股东大会的郁亮看了一眼股市，万科股价一度降到23.5元/股的低位，相比今年33.5元/股的高点下降幅度近30%。郁亮直觉：“今天股东大会好麻烦，压力好大。”

果不其然，首个股东提问就指向了万科股价表现不佳的问题，但被提问的不是郁亮，而是现身股东大会的万科董事、深圳地铁董事长辛杰。

大股东代表出现在万科非董事会换届的股东大会上的情况并不多见，这次三位来自大股东深铁集团的董事齐齐亮相，足以见在万科的发展上深铁的分量越来越重。

“我们都有同样的期许和希望。”辛杰的回答依旧符合万科合格大股东的身份，他表示，股票有涨有跌，困难是暂时的。从中长期来看，万科是个可持续发展的企业，也是一个财务指标可量化的企业，有好的商业模式和管理体系。

辛杰的回答结束后，郁亮主动接过话题，称:“我们当然希望股票涨，目前房地产公司包括万科的股票受到了很大的影响，这其中有行业的因素。但我们在主观上都有责任，用行动去回应股东的关切。希望在所有股东支持下，万科在这方面能够做得更好一些。”

当天股东会另一个较关注的问题是提高分红比例，郁亮对此表示，今年以来，房地产行业有很多变化，钱比过往更金贵、更重要了。房地产行业正回归到普通行业，像万科这类业务的公司是相对比较需要钱的。

因此在派息上，万科希望提供稳定、可预期的派息。分红是公司回报股东的一种方式，但还需要兼顾平衡。如果钱在手里不能创造更多价值，完全没有投资机会了，才应该全分掉。

作为一家传统的地产开发商，万科的目前估值确实缺乏想象空间，在这次股东大会上，万科管理层明确释放出转型的决心。

郁亮表示，万科现在特别清晰明确要做的一件事情，就是今年要加速转型发展，转型发展的含义是指从“开发为主”转到“开发经营服务并重”，这个转变特别巨大。

万科虽然从2012年开始就提出要向城市配套服务商转型，并积极发展多元化业务，但近十年来，万科主营业务一直还是以地产开发为主。

今年6月23日，万科内部召开了一场内部转型发展通气会，郁亮在会上宣布将全面加速“开发经营服务并重”的转型发展，为此启动一系列组织和人事安排。

为了实现这一转型，万科启动了近十年来公司史上最大的一次组织架构调整。

首先是集团总部要改，要从一个地产总部转化为一个集团总部，以满足多元化业务协同发展。

为满足集团总部的定位，万科在2019年成立了“研究与开发专业公会”，包括设计、招采、成本、工程等职能，以加强区域间一盘棋、地产开发业务与物业业务一盘棋的建设。

在转型发展通气会上，“研究与开发专业公会”被宣布改组为“开发经营中心”， 负责开发和经营业务的专业能力建设和业务发展，万科上海区域首席执行官张海兼任该中心负责人。

当然，万科的转型还是需要开发业务的支持，因为这仍是万科收入的主体，是重要的基本盘。郁亮指出，如果对开发业务还不巩固不提升，就会阻碍其它多元业务的发展，因此万科在开发业务的组织上也做了一些大调整。

过去多年，万科一直是分为南方、上海、北方、中西部四大区域，2020年8月新成立西北区域事业部。经过此次调整，万科五大区域裂变成七大区域，分别为括北京、东北、华中、南方、上海、西南和西北。

郁亮在此次股东会上，对这次区域大调整的逻辑进行了解释：“我们根据市场的接近性和客户的相近性划小了作战单元，这样的话更容易发挥集中效应，因为无论是范围太大还是太小，都没有太好的协同效应，所以重新划分了一个相对合理的管理幅度，希望能做出好产品、好服务，能够发挥集团协同效应。”

在郁亮看来，区域之间的协同效应发挥出来后，也能够使得集团总部这边把更多精力放到新的转型服务内容上去。

组织重建的同时，万科也一直在做事人匹配的工作。

郁亮指出，事人匹配上，万科主要做两方面的事。一是内部人才激发，要鼓励优秀同事投入到新的赛道上去，所以内部祭出了非开发业务跟投机制、内部选拔、培养等一系列措施；二是外部的“大江大海”计划，主要用来引进万科培养不出来的专业型人才。

目前，万科在新赛道上投入更多的还是内部人，例如这次组织调整中，将原万科首席运营官王海武调任印力集团担任总裁，原北方区首刘肖接任万科首席运营官一职。

在股东会让被问及这次人事调整的问题时，郁亮把话题先交给了坐在主席台第二排的王海武，让他先说两句。

王海武再次帮大家圈出了万科下一阶段的工作重点：一方面是巩固提升基本盘，第二从开发为主转向开发经营服务为主。

他表示：“不管是个人还是公司的一些调整和安排，都是基于这样的一些考虑。我特别愿意在这样一个大背景下，能够去新的业务上有所建树和有所学习。”

当前的地产开发环境显然是严峻的。

郁亮认为，“房住不炒、租购并举”定义过去几年来地产行业的条条框框，围绕这8个字政府今年又推出“三道红线”、土地“两集中”供应等政策。

“地产开发高利润时代已经过去，我们需要把握好‘不贪婪、不恐惧’这六个字，不留恋过去的高利润，不要留恋过去以速度、规模来衡量企业是否成功，但也要相信，天下没有做完的生意，只有做不好的生意。”