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万科25年来最难时刻!能挺过去吗?

2022-11-23 07:47:02 728

摘要:2022年是万科背水一战的一年,就是要么死、要么活!刚进入2022,宇宙级房企万科首领郁亮发出最强危言,震惊财经圈。万科在郁亮的带领下,一直是悲观预判、乐观冲刺,成为持续领跑的“长跑健将”。2014年是万科比较艰难的一年(当年万科销售额增长...

2022年是万科背水一战的一年,就是要么死、要么活!刚进入2022,宇宙级房企万科首领郁亮发出最强危言,震惊财经圈。

万科在郁亮的带领下,一直是悲观预判、乐观冲刺,成为持续领跑的“长跑健将”


2014年是万科比较艰难的一年(当年万科销售额增长下滑至8.1%,前一年是增长31.33%),郁亮提出,中国房地产从“黄金时代”进入“白银时代”。2015年万科调整策略、励精图治,再加宏观政策利好不断,万科在2015年实现大幅增长。

自2015年后,虽然万科的规模越来越大,销售收入不断创新高,但增长率持续降低,从2015年增长33.58%,降到2020年的13.92%。

2021年万科迎来罕见的负增长,销售收入同比下降10.8%,合同销售金额为6277.8亿元(全国房企第二)。2021年是万科近25年来首次出现销售收入负增长

正是在销售业绩下滑的背景下,2022年伊始郁亮在万科集团内部大会上发表了5000字的震撼讲话,应该是郁亮最振聋发聩的一次演讲了,提出房地产跌入“黑铁时代”,要么死、要么活,必须背水一战。

7年前,郁亮曾提出了房地产进入“白银时代”,并说过“白银也是贵金属”。现在房地产进入了“黑铁时代”,成为微利10%的行业。看来房地产不再是贵金属了,变成普通金属了。


2022年万科将按照“黑铁时代”拟定公司的战略、组织、人力安排。只以输赢论英雄,强绩效优先;回稳提升、缩表出清;组织要此消彼长,要“长肌肉”,消减效率低下的组织架构及人员,增长优质高效的业务板块;管理人员下沉一线;省吃俭用、节表缩食。郁亮直接狠辣提出,2022年,万科员工的收入肯定大幅度下降。郁亮还要求万科人要做专业高手、全能冠军、长跑胜将(郁亮详细讲话附后)。


郁亮这番讲话,犹如企业版的“出师表”,分析形势、谋定出路、制定打法,旨在打赢,而且必须打赢。接下来就看万科全员的执行力了。

郁亮在讲话中,给万科开了药方,也提到了值得学习的标杆,如中海、龙湖、比亚迪等。其中他重点谈到了印象最深刻的是参观比亚迪。王传福说,比亚迪除了轮胎跟玻璃不生产,别的都自己生产。郁亮跟王传福说,汽车部件都很成熟,找各个零配件厂家,就能把车拼起来。王传福跟郁亮说,每个部品都有厂家,每个厂家都要赚10%的利润,拼起来我们怎么赚钱?王传福的话触发了郁亮的思考,房地产过去每个环节都可以外包,每个环节外包出去之后我们还能赚钱,今天还能做到吗?预计万科将在很多环节缩减外包,自己干。


在此,e天剑到给万科想到了一个好榜样,也是万科最大的竞争对手——碧桂园。从销售额看,碧桂园自2017年超过万科,已连续五年成为全国房企第一。万科可能看不起碧桂园的“农村路线”,但是碧桂园的经营模式与比亚迪同出一辙,正是郁亮想要追求的。碧桂园是大型房中,外包最少、成本控制最低、利润最大化的“无冕之王”。碧桂园的项目中,规划设计、施工建设、广告设计、销售等大部分都是自己干的。成本最低、规模最大,是碧桂园后来居上的主要原因。


反映在财务指标上,碧桂园近五年不仅营业收入高过万科,而且ROE净资产收益率也高过万科。ROE是衡量企业发展质量最重要的指标,也是巴菲特投资企业最看重的指标。2016年至2020年,万科的ROE分别为19.68%、22.80%、23.24%、22.47%、20.13%,碧桂园的ROE分布为31.82%、32.20%、28.95%、21.42%。所以碧桂园是很值得万科学习的!

假如万科早点学习碧桂园,估计碧桂园就拿不到第一了

万科是一家稳健前行的标杆房企,总是喊困难,总能战胜困难,总能迎来新升。2014年,郁亮喊出,房地产进入“白银时代”后,2015年万科的业绩迎来大幅增长。2018年郁亮呐喊“活下去”,万科2018年销售业绩大幅超过2017年。2022年郁亮撕喊“房地产进入黑铁时代,要么死要么活”,2022宏观政策有所放松、支持房地产健康发展,相信在郁亮以“黑铁时代”的措施管治下,万科将“困境反转”,2022年的业绩必将正增长

梳理发现,万科“喊难”的时候都是买房的“最佳时间”。2014年、2018年是21世纪10年代买房的最佳时间。2022年万科都喊出“要命”了,无疑2022年将是21世纪20年代最佳买房时间

当然,今年万科的股票也是投资机会的




郁亮讲话原文如下:



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