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凄风苦雨中,万科公布大消息

2022-11-23 07:46:44 164

摘要:文/刘晓博11月5日,对于中国的房地产企业来说,是凄风苦雨的一天。A股的房地产板块跌了1.61%。近期地产指数的走势是这样的:港股里的内房股就更惨了,今天跌幅超过10%的一大堆。内房股从过去1年多的最高点累计的跌幅,就更惊人。比如中国恒大从...

文/刘晓博

11月5日,对于中国的房地产企业来说,是凄风苦雨的一天。


A股的房地产板块跌了1.61%。近期地产指数的走势是这样的:



港股里的内房股就更惨了,今天跌幅超过10%的一大堆。



内房股从过去1年多的最高点累计的跌幅,就更惊人。


比如中国恒大从28港元跌到了2.3港元,佳兆业从4.5港元跌到了1.01港元,融创中国从49.5港元跌到了13.74港元,中国奥园从13.1港元跌到了2.1港元,世茂集团从38.6港元跌到了9.68港元。


股价腰斩算是幸运的,部分房地产公司已经是“脚踝斩”了。


下午3点左右,佳兆业转让资产的事情有了初步的消息。财联社等媒体,发布了如下新闻:



第一财经公布了可能被出让的“资产清单”,基本上都是深圳的商业地产项目,包括:南山东角头、福田东山小区、金沙湾国际乐园、深圳金沙湾万豪酒店、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、布吉大都汇大厦、深圳东门道等共计18宗资产,权益货值818.25亿元,对应融资余额203.83亿元。


不过随后有报道说,“华润介入”的消息不实。


由于深圳的项目还比较值钱,确定性也比较高,所以有人接盘是大概率的。


今天同样处在风口浪尖上的,还有世茂集团。


世茂被传“与陆家嘴信托谈延期,可能暴雷”,于是股票和债券都出现大跌。对此,公司发公告予以澄清,不过其股票到收盘仍下跌了超过13%。


到了傍晚,又传来一个令人沮丧的消息:中国餐饮业的龙头——海底捞宣布,年内将逐步关停300家店。



据海底捞2021年中报:顾客人均消费从2020年上半年的112.8元,减少到2021年同期的107.3元。截至2021年6月30日,海底捞全球门店为1597家,中期净利润9650万元。


按照上半年业绩平均,海底捞每家店的月净盈利只有1万元左右!


由此可见,疫情对餐饮业的冲击之大。而海底捞的股价,也从最高的85.8港元,跌到了目前的21港元左右。


餐饮业纷纷关店,对于商业地产显然是很大的利空。这意味着商铺租金水平会继续下行,而商铺的去库存难度也会上升。


另外从海底捞人均消费的下滑,也能看出居民消费水平受到了疫情的打压。


到了晚上,房地产行业终于迎来一个好消息:万科宣布,将分拆万物云到香港上市!



“万物云”,是万科的物业管理公司。分拆物管公司上市,是过去两年房地产行业比较热衷的资本游戏。而市场也一度给予了物管公司较高的估值,认为可以开发深度服务,甚至可以变成线上公司。


比如碧桂园服务,目前的市值是1772亿港元,超过了碧桂园(地产开发部分)的1540亿港元的市值。


至于恒大物业、融创服务的市值,也都超过了400亿港元。


此前曾有传闻,万科接触过恒大物业谈收购,但因为价格没有谈拢。


不过万科物业,也就是“万物云”,已经建立了比较独特的商业模式。前几天在上海,曾当面聆听过公司CEO朱保全的解说。


万物云的全称是“万物云空间科技服务股份有限公司”,公司业务有Space、Tech和Grow三大模块。


Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“万物梁行”、“万物云城”;Tech模块则包括“万睿科技”、“第五空间”,分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务;Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器,持续连接成熟企业、孵化创新企业。


Tech和Grow两个模块未来空间如何,有待进一步观察,但看起来想象空间很大,比较时髦。


Space模块则比较容易理解,它包括三部分:传统的小区物业管理,朱保全提出要把增速控制在30%以内。商办物业管理,也就是万物梁行,增速控制在30%到60%。这两个板块,其他公司也在做,万科有竞争对手。


第三个板块是“万物云城”,其实就是城市物管。做政府首选的物业管家,把提供绿化、清洁、排污的众多企业组织起来,提高效率。这是万物云的一大重点业务,增速要做到60%以上。(下图)



据朱保全介绍,在这一块万物云有了很多成功的尝试,比如珠海横琴、深圳沙头街道、厦门鼓浪屿、成都高新区等。


为此,万物云公司提出了“百城千街”计划。也就是说,其他物业管理公司还在小区物管上竞争,但万物云将实现城市片区的管理,把城市管理、小区管理、商办管理结合起来。


目前在城市管理上,万物云还没有对手。


那么:万物云上市后,市值能达到多高?会超过碧桂园服务吗,能超过母公司万科的市值吗?


据公开报道,万物云目前年利润大约在20亿左右,低于碧桂园服务的27亿元。


碧桂园服务的市盈率目前在47.5倍左右,的确显著高于地产板块5倍左右的市盈率。


由于万物云有Tech和Grow两个时髦的板块,跟科技创新沾边,再加上城市物业管理服务的独特性,或许可以创造奇迹,但不确定还是比较大。需要看万物云的招股书,能否把自己独特的商业模式讲述充分,并获得市场理解、认同了。


目前市场比较疲弱,显然不是上市的好时机。万科选择在这个空前低迷的时候宣布万物云分拆上市,或许有“冲喜”的意思。


万物云分拆上市的消息,可以提振整个房地产板块吗?又可以给万科股价带来什么影响?


不妨让我们等待下周股市开盘。


最近一周房地产行业雷声隆隆,几乎每天都有新的公司陷入“生死劫”,投资者如惊弓之鸟。


周末会有大政策出台吗?让我们拭目以待吧。

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