万科A股万科000002A股票行情走势分析图最新消息

文/刘晓博

11月5日，对于中国的房地产企业来说，是凄风苦雨的一天。

A股的房地产板块跌了1.61%。近期地产指数的走势是这样的：

港股里的内房股就更惨了，今天跌幅超过10%的一大堆。

内房股从过去1年多的最高点累计的跌幅，就更惊人。

比如中国恒大从28港元跌到了2.3港元，佳兆业从4.5港元跌到了1.01港元，融创中国从49.5港元跌到了13.74港元，中国奥园从13.1港元跌到了2.1港元，世茂集团从38.6港元跌到了9.68港元。

股价腰斩算是幸运的，部分房地产公司已经是“脚踝斩”了。

下午3点左右，佳兆业转让资产的事情有了初步的消息。财联社等媒体，发布了如下新闻：

第一财经公布了可能被出让的“资产清单”，基本上都是深圳的商业地产项目，包括：南山东角头、福田东山小区、金沙湾国际乐园、深圳金沙湾万豪酒店、深圳佳兆业科技中心、深圳坂田城市广场、深圳盐田城市广场、布吉大都汇大厦、深圳东门道等共计18宗资产，权益货值818.25亿元，对应融资余额203.83亿元。

不过随后有报道说，“华润介入”的消息不实。

由于深圳的项目还比较值钱，确定性也比较高，所以有人接盘是大概率的。

今天同样处在风口浪尖上的，还有世茂集团。

世茂被传“与陆家嘴信托谈延期，可能暴雷”，于是股票和债券都出现大跌。对此，公司发公告予以澄清，不过其股票到收盘仍下跌了超过13%。

到了傍晚，又传来一个令人沮丧的消息：中国餐饮业的龙头——海底捞宣布，年内将逐步关停300家店。

据海底捞2021年中报：顾客人均消费从2020年上半年的112.8元，减少到2021年同期的107.3元。截至2021年6月30日，海底捞全球门店为1597家，中期净利润9650万元。

按照上半年业绩平均，海底捞每家店的月净盈利只有1万元左右！

由此可见，疫情对餐饮业的冲击之大。而海底捞的股价，也从最高的85.8港元，跌到了目前的21港元左右。

餐饮业纷纷关店，对于商业地产显然是很大的利空。这意味着商铺租金水平会继续下行，而商铺的去库存难度也会上升。

另外从海底捞人均消费的下滑，也能看出居民消费水平受到了疫情的打压。

到了晚上，房地产行业终于迎来一个好消息：万科宣布，将分拆万物云到香港上市！

“万物云”，是万科的物业管理公司。分拆物管公司上市，是过去两年房地产行业比较热衷的资本游戏。而市场也一度给予了物管公司较高的估值，认为可以开发深度服务，甚至可以变成线上公司。

比如碧桂园服务，目前的市值是1772亿港元，超过了碧桂园（地产开发部分）的1540亿港元的市值。

至于恒大物业、融创服务的市值，也都超过了400亿港元。

此前曾有传闻，万科接触过恒大物业谈收购，但因为价格没有谈拢。

不过万科物业，也就是“万物云”，已经建立了比较独特的商业模式。前几天在上海，曾当面聆听过公司CEO朱保全的解说。

万物云的全称是“万物云空间科技服务股份有限公司”，公司业务有Space、Tech和Grow三大模块。

Space模块包含归属社区空间服务的“万科物业”、“万物梁行”、“万物云城”；Tech模块则包括“万睿科技”、“第五空间”，分别提供软硬件服务能力、数字运营和行业人工智能服务；Grow模块的“万物成长”是公司的孵化器，持续连接成熟企业、孵化创新企业。

Tech和Grow两个模块未来空间如何，有待进一步观察，但看起来想象空间很大，比较时髦。

Space模块则比较容易理解，它包括三部分：传统的小区物业管理，朱保全提出要把增速控制在30%以内。商办物业管理，也就是万物梁行，增速控制在30%到60%。这两个板块，其他公司也在做，万科有竞争对手。

第三个板块是“万物云城”，其实就是城市物管。做政府首选的物业管家，把提供绿化、清洁、排污的众多企业组织起来，提高效率。这是万物云的一大重点业务，增速要做到60%以上。（下图）

据朱保全介绍，在这一块万物云有了很多成功的尝试，比如珠海横琴、深圳沙头街道、厦门鼓浪屿、成都高新区等。

为此，万物云公司提出了“百城千街”计划。也就是说，其他物业管理公司还在小区物管上竞争，但万物云将实现城市片区的管理，把城市管理、小区管理、商办管理结合起来。

目前在城市管理上，万物云还没有对手。

那么：万物云上市后，市值能达到多高？会超过碧桂园服务吗，能超过母公司万科的市值吗？

据公开报道，万物云目前年利润大约在20亿左右，低于碧桂园服务的27亿元。

碧桂园服务的市盈率目前在47.5倍左右，的确显著高于地产板块5倍左右的市盈率。

由于万物云有Tech和Grow两个时髦的板块，跟科技创新沾边，再加上城市物业管理服务的独特性，或许可以创造奇迹，但不确定还是比较大。需要看万物云的招股书，能否把自己独特的商业模式讲述充分，并获得市场理解、认同了。

目前市场比较疲弱，显然不是上市的好时机。万科选择在这个空前低迷的时候宣布万物云分拆上市，或许有“冲喜”的意思。

万物云分拆上市的消息，可以提振整个房地产板块吗？又可以给万科股价带来什么影响？

不妨让我们等待下周股市开盘。

最近一周房地产行业雷声隆隆，几乎每天都有新的公司陷入“生死劫”，投资者如惊弓之鸟。

周末会有大政策出台吗？让我们拭目以待吧。