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年度房企：云南万科

入选理由：2021年，是万科进入云南的第十二个年头，一纪一轮，本身就有纪念意义，但除了通过数字能看到的资深经历，在起伏跌宕的这一年中，云南万科表现依然稳中有进，开发业务稳健有序，城市和商业运营的宏大布局端倪初现。

去年急转直下的楼市环境，是在观察任何一家房企过程中都无法忽略的大背景，云南万科也不例外，早早有了危机意识和应对准备后，笃定前行、锐意转型的万科就凸显出其不凡之处。

云南万科2021年的新盘京江隐翠

不跟风、不乱来，万科站稳了脚跟

2020年11月，任职云南万科总经理已5年的王润川离任，新帅胡博闻上任，虽然这只是万科内部区域总轮岗制度的安排，但任职5年并将云南万科从年销20亿带上200亿的王润川离职后，万科能否保持和提高市场份额和地位，就成为外界关注的问题。

而2021年显然是个多事之秋，上半年的楼市波澜不惊，似乎与前两年供销两旺的局面别无二致，但5、6月份之后，整个楼市风向大变，昆明市场掉头向下，最直观的表现就是降价潮出现，有的房企的做法甚至可以说是慌不择路，因此市面上充斥着大量以特价房、工抵房之名，行降价之实的项目，政策面与市场面不利因素双重叠加，市场信心严重受挫。

在这轮下行行情中，云南万科可能是最稳得住的房企，不跟风更不乱来，去年主打的项目如万科城、万科500里、万科公园城市，营销节奏一如既往的稳健，新推项目京江隐翠作为高端锦绣系的昆明首作，更是专注于产品的精雕细琢，力图打响万科高端系的良好口碑。

万科不跟风降价，似乎也没有引起诧异，反而让人觉得有点理所应当，这种有意思的现象，与万科在昆明一直以溢价能力强有很大关系，从10年前的万科金域缇香、白沙润园，到最近的万科城、万科500里，万科超强的产品力和营销力，拉动的不仅是项目溢价能力，昆明很多片区价值的提升，也与万科项目的成功开发脱不开干系。

2021年云南房企销售前十（克而瑞数据）

2021年大昆明房企销售前十（克而瑞数据）

2021年昆明项目销售前十（克而瑞数据）

深耕昆明12年的万科经历的市场起伏肯定不止这一次，而稳健笃定的风格却一以贯之，从克而瑞发布的数据看，云南万科的2021年成绩单依然可圈可点：

• 云南房企全口径销售金额97.16亿，TOP4；

• 大昆明房企流量销售金额84.59亿，TOP3；

• 大昆明房企权益销售金额65.07亿，TOP2；

• 昆明销售金额TOP10项目中，万科独占3席（万科500里22.95亿第四位，万科城20.95亿第五位，万科公园城市18.51亿第10位）

可以看出，万科上榜TOP10的三个项目几乎包揽了公司绝大部分的销售额，由此可以看出万科前些年实施回归主城战略的成果，三个项目中，万科500里和公园城市都位于会展片区，如果再算上已经收官的万科翡翠滨江、万科大都会，以及毗邻会展片区的万科翡翠、万科银海泊岸，数年来在南市核心区的大规模布局，万科收获颇丰，此外，万科城开疆西北新城，亦与会展片区布局类似，同样应归功于区域战略上的成功。

万科今年在昆明主城的新项目只有京江隐翠一个，首张预售于11月才获得，因此还未能对公司去年业绩形成显著贡献，不过京江隐翠的重要性不容忽视，作为万科高端锦绣系的昆明首作，承担了万科住宅产品档次升级的重任，在昆明改善需求扩大、高端市场竞争越发激烈的情形下，万科的产品线也在向中产以上阶层延伸。

会展片区标杆项目——万科500里

值得关注的是，万科在以会展片区为核心的战略布局，不仅仅是源于区位优势和万科传统的以住宅为主的开发模式，而是万科摆脱路径依赖，在城市运营大视角下所谋划的一盘大棋。

而这也正是云南万科在楼市大变局中的一次大胆突围，在站稳脚跟的基础上，谋求开发运营模式的转型。

开辟城市运营新赛道，加速转型

去年云南万科稳的一面其实比较直观，不管是价格、销售、排名数据还是热销楼盘的影响力，万科都还是那个人们熟悉的万科，然而万科进的一面所包含的内容，更像是冰山潜在水下的部分，只偶尔露峥嵘。

现在看来，前些年万科喊出“活下去”的口号其实很有预见性，万科这些年已经摆脱对规模的盲目追求，早有准备应对楼市的大变局。去年7月万科夏季例会的主题就是转型，而万科的转型，可以简单归纳为在稳定开发业务的同时，加速经营类业务的发展，用郁亮的话来说，就是全面加速“开发经营服务并重”的转型发展。

万科给自己的定位是城乡建设与生活配套服务商，因此其转型的方向也都是围绕房地产主业来展开。与某些房企过于激进的跨界转型方式相比，万科的转型有自己的特色，云南万科的七彩国际社区就是一个典型的案例。

去年6月万科发布七彩国际社区

去年6月25日，万科办了一场主题为“未来，奔向昆明”的活动，活动披露，将以其在滇池会展片区开发的5个项目为试验田，打造引领未来城市生活方式的七彩国际社区。

万科的七彩国际社区并不是传统意义上的楼盘案名，因为从范围上看，东至盘龙江，西至云秀路，北至广福路，南至环湖东路，面积高达约28万亩，其中包括了滇池会展中心、五甲塘湿地公园和不少已建再建项目。虽然万科在此已落地了大都会、万科500里、公园城市、翡翠滨江等项目，但严格来说，万科提出七彩国际社区规划，其目的是想借助片区领先的资源优势，深度参与和引领会展片区的城市运营，毕竟，这里是近几年来万科最为看好并着力深耕的战略要地。

云南万科规划的全体系、全业态七彩国际社区

不可否认，七彩国际社区是昆明首次由开发商规划的全体系、全业态“超级社区”，这已不能以传统的大盘项目或城市综合体概念来形容，因为，万科着眼的已不仅是自身项目内部的配套，还涉足到了片区的整体运营。

既然是做城市运营，会展片区目前最缺的商业配套就无法回避，万科七彩国际社区给出的答案是近300万方的商办规划，其中包括了近30万方的核心城市级商业综合体、万科中心、七彩万科里等。

万科公园城市是七彩国际社区核心项目之一

如此大规模的商业规划不仅足以完善会展片区配套，也是万科入昆12年来首次大规模的商业布局，据了解，万科还将自持运营整个“七彩国际社区”50%的商业，并计划将云南万科总部、万物云、万科商业、万维物流以及万科上下游企业的办公体系一起搬迁至此。

稳定开发业务的同时，开辟城市运营新赛道，加速经营类业务的发展。地产下半场，云南万科的转型之路刚刚开启。

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