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万科分拆万物云上市,估值或达2000亿

时间:2022-11-23 07:34:56 | 浏览:3622

房地产至暗时刻,万科发出了一道光。同行频繁爆雷,“老大”万科突然放出了一个大动作:分拆旗下空间科技服务商万物云赴港上市。万物云,源自万科物业,又加资管、商业服务、城市服务,已然成长为庞然大物。资本市场目前没有可与之完全对标的标的,相近的物业

房地产至暗时刻,万科发出了一道光。

同行频繁爆雷,“老大”万科突然放出了一个大动作:分拆旗下空间科技服务商万物云赴港上市。

万物云,源自万科物业,又加资管、商业服务、城市服务,已然成长为庞然大物。资本市场目前没有可与之完全对标的标的,相近的物业巨头碧桂园服务,目前市值逾1700亿港币。

此前,参照碧桂园服务等公司,市场给予万物云的估值在1500亿-3000亿之间。

过去几年,关于万物云上市的消息传了一遍又一遍,但万科董事会主席郁亮总是予以否认。

然而,这样一个“独角兽”,却在房地产行业危机弥漫的时刻,启动上市了。

2018年率先警示“活下去”的万科,在此刻发力维稳,显然有借万物云上市,提振市场和行业信心的用意。

值得关注的是,万物云是万科首次分拆新业务上市。6年前,万科就提出分拆新业务上市、锻造万亿市值的蓝图;但这几年,以万科为首的地产股萎靡不振,万科A市值仅为2000亿,较高峰已经下跌千亿。通过此次分拆上市,投资者也希望,能提振低迷的万科股价。

万物云开启了万科分拆上市的旅程,此后物流、长租等业务也有望分拆上市。对万科而言,这些分拆,真正有意义的是身份转变,不再是一家纯地产公司。

万物云“熟了”

11月5日晚间,万科公告称,拟分拆所属子公司万物云空间科技服务股份有限公司(下称“万物云”)到香港联交所上市。

万科方面对华尔街见闻表示,目前万物云在住宅服务、商写服务、城市服务三方面均已呈现良好发展势头,公司认为上市时机成熟,董事会已审议通过,下一步将提请股东大会审议。

公告显示,本次在港交所上市发行的H股股数不高于万物云发行后总股本的15%(超额配售选择权行使前)。

截至公告日,万科直接或间接合计持有万物云62.889%股权。

在财务方面,截至2021年6月30日,万物云未经审计的总资产为190.10亿元,总负债119.30亿元,所有者权益70.8亿元。

今年上半年,万物云录得营业收入103.83亿元,营业利润10.43亿元;同期,碧桂园服务的营收为115.6亿元。

在两周前的万科业务交流会上,万物云CEO朱保全介绍,万科的物业业务目前分为3个板块,包括住宅物业板块的万科物业、商业物业板块的万物梁行、和城市物业板块的万物云城。

在万科物业的规划中,城市服务将是未来最具增长性的板块。在过去一年中,万物云成已布局40个城市,并有望提前完成3年百城计划。

在业绩增长上,朱保全称,住宅物业增速控制在30%以内,商业物业应该在30%-60%的增速,城市物业应该大于60%的增速。

以上三个板块仅为SPACE板块,此外万物云还有GROW板块和TECH板块。这让万物云的业务有了更多的想象力。

在提到本次分拆上市的目的时,万科称,公司相信如果此次分拆上市得以实现,将有助于突出公司在空间科技服务领域的发展优势,提高公司及万物云的持续运营能力,释放其内在价值,同时有利于公司向开发、经营、服务并重的转型发展。

本次分拆上市后,万科仍将继续保持对万物云的控股权,不会对公司其他业务板块的持续经营运作构成任何实质性不利影响,不影响公司独立上市地位。

同时,万科认为,通过本次分拆上市,可以有效增强万物云的资本实力,并拥有独立的资本运作平台以及投资者基础,为其业务发展提供更为多元化的融资渠道,提升万物云竞争优势。

万亿市值想像

低迷许久的房地产行业,迫切需要一场大型狂欢,来提振大家的信心了。

物业龙头碧桂园服务,即便最近4个月的股价已大幅缩水,但其市值仍超过1772亿港元(约合人民币1461.01亿元)。

按照阳光城三季报披露的数据,通过换股万物云,当期其他权益工具投资较中报时增加了36.21亿元。以此换算,万物云在9月份未上市时的估值已超过千亿,上市后其市值有望达到2000亿元甚至更高。

值得关注的是,这是万科首次将新业务分拆上市。而这距万科首次提出分拆已经过去了六年。

过去十年,包括万科在内的大型开发商着力转型,早就不再仅仅是“开发商”,而是变成了拥有多元业务与服务的城市运营商,甚至深入制造业。

2018年年业绩会上,郁亮曾说,万科希望能培育出几只“独角兽” ,同年财报指出,未来要建立6个千亿级别的业务,才能再造一个万科;2019年,他又表示,分拆上市规则或将很快变化,届时万科的估值会更容易些。

这两年,主业为房地产的集团公司纷纷分拆资产上市,物业、商业分拆成为潮流。以碧桂园为例,过去五年,公司已分拆教育、物业上市;而恒大,则利用收购的壳公司将新能源汽车、大健康等置于其中。

从营业收入来看,万科物业营收早已过百亿,是比较稳定的现金流模式,具备分拆的可能性;万科物流也已满足分拆上市条件。

而在此时此刻,定位空间科技服务的万物云突然启动上市,可说是房地产行业自贝壳上市以来的又一个超级大单。它意味着,万科将从资本市场层面,转型城市运营类的科技公司。

“分拆新业务上市可以让母公司的估值得到提升,母公司股东也可分享分拆资产的净利,同时新业务独立,借助资本的力量可以做大做强。”深圳券商人士分析。

许多投资者都在翘首以待万物云分拆将会给万科带来怎样的影响,“下周万科会有几个涨停?”这类问题在他们之间萦绕。

但如果投资者不能认知到万物云的性质,而只是把它当作单纯的物业公司,则它的价值也难凸显。

一切都要看市场会给出怎样的答案。

本文来自华尔街见闻,欢迎下载APP查看更多

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