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浓眉大眼的地产白马也翻车,万科何以交出近年最差成绩单?

时间:2022-11-23 07:34:49 | 浏览:987

8月30日,万科(000002.SZ/02202.HK)召开2021年中期业绩会。这个曾经浓眉大眼的大白马,在前一日交出了让市场跌破眼镜的成绩单。数据显示,万科多个核心财务指标录得下滑,归母净利同比下滑11.68%,房地产开发及相关资产经营

8月30日,万科(000002.SZ/02202.HK)召开2021年中期业绩会。这个曾经浓眉大眼的大白马,在前一日交出了让市场跌破眼镜的成绩单。

数据显示,万科多个核心财务指标录得下滑,归母净利同比下滑11.68%,房地产开发及相关资产经营业务的整体毛利率由去年同期24.02%降至18%。

财务盘面出现增收不增利、毛利跌破20%的惨淡局面,属于万科近十年来少见的情况。

对于这份“超预期”的业绩,市场直接以暴跌超7个点作为回应,30日万科A全天成交量放大至33.46亿。截至收盘,万科A报19.43元/股,再度逼近19.1元的每股净资产。

若将之放置整个地产行业来看,万科目前的业绩表现,也是行业集体性困境的缩影。万科管理层也表示,全年毛利下降的压力还在,未来这两年还是有一定的下行压力。

从近年来最差报表来看,率先在业内振臂高呼“向管理要红利”的万科,还没有等到管理红利显现的时刻。本报告期内,万科销售费用、管理费用均不降反增,尤其销售费用同比增加了11.19亿元,处近年较高区间。同时,利润引擎区上海区域、中西部区域利润额较去年同期下降较多。

业绩会上,多次提及万科“是农民,老老实实地种地,不去预测天气,也没办法解读政策”的万科管理层,对于行业未来的认识显得清醒又克制。

万科董事、总裁兼首席执行官祝九胜表示,地产行业未来一定会回到平均的回报水平。精细化管理水平高、产品和服务好的企业,最有可能取得优于行业平均水平的利润回报。而万科作为一家战略导向清晰的企业,会坚定所选定的业务和赛道。

结算进度滞后

据万科半年报告显示,上半年,公司实现营业收入1671.11亿元,同比增长14.19%,但营业利润录得219.88亿元,同比下降17.23%,总利润220.81亿元,同比下滑16.52%;归母净利约110.47亿元,同比下滑11.68%;扣非后的归母净利约107.27亿元,同比下滑11.45%。扣税后,房地产开发及相关资产经营业务的整体毛利率由去年同期24.02%降至18%,未扣税整体毛利由去年同期31.80%降至22.90%。

回溯过往,万科本是资本市场喜爱的“白马股”,多个财务指标清一色下滑的局面,堪称近十年少有。

祝九胜称,增收不增利是三个方面的原因,第一是销售规模增长有限;第二是毛利率下降稍快;第三是转型业务的效果还没有真正体现出来。

他进一步解释到,这几年万科开发业务销售增速相对有限,上半年结算收入增长11.9%,属于行业较低水平。不过,万科的合同负债(预收账款)却录得了新高,达6942.28亿,较2020年末的6300亿进一步提升了近700亿。

第二是开发业务的利润率处于下降状态,近年来公司所销售的产品中,地价占售价比在不断地升高,从2017年到2020年,地价占售价之比涨了17个百分点,会逐步体现在以后的结算收入和结算利润上。基于这两点,万科销售增长对毛利下降的对冲是有限的,不足以对冲利润率的下滑。

就基本盘业务房地产开发来看,万科毛利率下滑的局面仍在延续。万科房地产开发业务上半年结算面积1115.4 万平方米,同比增长 6.2%,对应结算收入1443.3 亿元,同比增长 11.9%;结算均价12940.0元/平方米,比去年同期12285.7 元/平方米增加654.3元;结算毛利率24.9%(扣除税金及附加后为19.6%)。

房地产开发及相关资产经营业务毛利率2020年上半年录得24.1%,同比下降4.2个百分点。万科财务负责人韩慧华当时就有解释称,2019年是行业结算毛利率的高点,后续整个行业毛利率下降是趋势,公司目前销售毛利率比上半年结转的毛利率更低。

回到地产行业来看,地产开发毛利下滑具有一定的共性。受地价上行、销售限价等影响,地产行业毛利率在2018年达到近年高点之后就逐年下行。华润置地(01109.HK)等多家房企近两年的业绩均有类似体现。

以华润置地为例,今年上半年,开发销售型业务的毛利率由去年同期的31.1%下降至27.1% 。这也使得华润置地综合毛利率由去年同期的33.5%下行至31.3%。

万科执行副总裁、财务负责人韩慧华补充道,过去几年特别是2017年以来,地售比一直在上升,所以开发业务的毛利率会呈现一个下降的趋势。万科未来这两年还是有一定的毛利率的压力。

不过,半年报也有一些小惊喜。诸如,万物云今年上半年营收首度突破百亿大关,录得 103.8 亿元。万纬物流管理项目(含非并表项目)的营业收入 13.4 亿元,同比增幅高达 64%。

同时,万科财务盘面有所优化,一季度末,万科已顺利回归“绿档”,截至上半年末,万科持有货币资金高达 1952.2 亿元,远高于短期借款和一年内到期有息负债总和 843.0 亿元。

销管成本不降反增

2021年于万科来说,是公司宣布进入管理红利时代的元年,也是巩固提升基本盘的最后一年。今年以来,万科成立OKR研究与推进小组,负责研究与推动OKR管理工具在集团内的应用落地。又如,万科将类似于科技地产、供应链管理等配套创新业务,交由专业团队,不断从华为等科技公司挖人,以进行具体业务决策的制定及执行,这也被认为是顺应组织重建以及事人匹配的需要。

万科这轮组织重建工作可以追溯到2018年。万科董事会主席郁亮彼时提出“白银时代”已经到来的判断,将“活下去”作为未来三年的战略底线,要求所有业务行为都要“收敛聚焦”。万科开始着手推进战略检讨、业务梳理、组织重建以及事人匹配。

不过,一轮操作之后,万科的管理成本并没有下降,反而出现了上涨的趋势。中报显示,税金及附加以及期间“三费”中的财务费用大幅下降,但销售费用报告期内不降反增,增加了11.19亿元;管理费用较去年同期增加了2.96亿元。

再细看万科今年中报所列的销售费用构成,其中品宣推广费约12.88亿元,同比增加约3亿元;销售代理费及佣金约16.86亿元,同比增加约4亿元;其他约13.30亿元,同比增加近4亿元。管理费用明细中,人工与行政成本、其他分别增加了近2亿元、7亿元。

对于数度提及“向管理要红利”的万科管理层来说, 这似乎并不是投资者乐见的局面。

祝九胜对此回应称,万科是一个战略驱动的长期主义稳健型的公司,该变的得变,该坚守的我们也一定会坚守。“组织、战略、机制、文化、人”五位一体的变革,不是短期的,我们相信所做的每一步调试,所建的每一项能力,长期来看都将让公司,也让股东,让其它的利益相关方得到回报。长期的是靠自己的韧性,万科有这个韧性,愿意跟城市、跟客户同步发展,愿意解决城市和客户的真实问题和痛点,万科的组织重建也一直紧扣这个主题。

投资方面,上半年万科获取新项目95个,总规划建筑面积1,505.9万平方米,权益规划建筑面积1101.4万平方米。项目总地价1,126.3亿元,均价为7480元/平方米,权益地价总额约886.5亿元。

言及未来发展策略上,万科执行副总裁、首席运营官刘肖表示,“双集中”对市场来说是新生事物,对大家都有挑战,实际上万科也处在适应和磨合的过程。政策的出发点是促进行业健康发展,对部分城市即将到来的第二轮集中供地,公司并没有对第二轮出让的热度去做一个详细的预测。但是可以确信的是,第二轮还是一如既往地去坚持稳健的投资策略,在行稳致远这个总的基调下“量入为出”。

至于万科未来的融资策略,审慎和稳健依然是主旋律。韩慧华提及,上半年万科的融资基本上是借新还旧,融资成本在之前4.59%的基础上进一步下降了约32BP,目前整体平均约4.27%。下半年,万科的融资安排也会在持续保持绿档,保持对融资总量的克制和控制,不断地优化融资结构,让公司的财务健康水平能够比过往更好,更审慎和稳健。

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