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行业寒冬,手握1471亿的万科也要“勤俭、节约”了

2022-11-23 07:34:42 65

摘要:(文/解红娟 编辑/马媛媛)11月16日,万科总部下发了一份主题为《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》的文件。 该《倡议书》指出,地产黄金时代已经过去,房企赚钱的逻辑已经发生变化,从挣大钱变挣小钱,从挣快钱到挣慢钱。因此...

(文/解红娟 编辑/马媛媛)11月16日,万科总部下发了一份主题为《关于万科集团总部“节衣缩食”和打造“战时氛围”的倡议》的文件。

该《倡议书》指出,地产黄金时代已经过去,房企赚钱的逻辑已经发生变化,从挣大钱变挣小钱,从挣快钱到挣慢钱。因此,所有员工在工作和决策中要贯穿经营理念,明确要实现的目标,形成行动方案并坚决执行,对不产生价值的动作和开支做减法,花小钱办大事。

总的来说,万科要求公司员工“节衣缩食”、“勤俭节约”。

观察者网就文件真实性向万科内部人士求证,得到的回答是:确实有下发该文件,此外,万科“节衣缩食”已执行许久,并非偶然。

有业内人士指出,万科做事风格属于先做再说。早在前几年,万科就提出行业管理转型、精细化管理、向管理要红利等政策,勤俭、节约就是这些政策最基础的表现形式。

房地产收入增长不如人意

“房地产行业过去有个坏毛病,有钱能解决的不是问题。现在是钱的问题,要珍惜钱。”万科集团主席郁亮在2021年业务交流会上坦言,现阶段,钱对于房企十分重要。

一般而言,企业增加现金流的主要方式有两种:开源、节流。但受全国单月商品房销售面积和销售额连续四个月下降影响,行业“老大哥”万科销售数据持续下降,收入减少。

数据显示,2021年10月,万科实现合同销售面积258.1万平方米,同比下降29.51%;合同销售金额419.5亿元,同比下降19.7%。

事实上,万科单月销售额已经连续6个月下滑。数据显示,5月至9月,万科分别实现合同销售金额575.6亿元、676.3亿元、515.4亿元、370.3亿元和361.1亿元,较2020年同期分别下滑6.07%、7.8%、23.8%、36.94%和33.79%。

环比数据更能说明问题。2021年7月至10月,万科单月合同销售金额环比下滑23.79%、28.15%和2.48%。

收入增长受阻,万科发文“节衣缩食”。根据倡议,万科员工需强化自身工作技能,属于自己岗位的职责和工作,绝不假手于合作方或供应商完成,减少不必要的费用支出,导致损耗自身专业能力。

此外,用经营思维逻辑推进工作,合理规划部门及个人的工作安排,减少人、财、物的重复消耗,开源节流,不断发掘工作中的“盈利点”。每一笔花出去的钱都应先思考和判断是否能够产生真实价值,对促进业务发展或提升工作效能是否有帮助,做到该省的每一分钱都要省,该赚的每一分钱都要赚。

为减少不必要的开支,万科要求管理层以身作则,勤俭节约,杜绝浪费。例如,基于费用最优原则合理规划差旅出行,根据天气温度调整室温,人走关灯。同时,避免内部交往过度接待,拒绝不必要的接送、宴请或伴手礼等;秉承合适原则对外交往,必要产品不可缺,其他产品在同等标准下优选性价比更高。

勤俭节约的同时,万科也鼓励员工帮助一线解决实际问题,助力业务度过寒冬。

根据倡议,各员工眼睛向下、身子下沉,真正了解业务痛点难点。对于当前工作的难点和推进方向,从管理层到员工个人要目标一致;对各类协同推进的项目和工作,部门之间要目标一致。

“活下去比什么都重要”

万科一直是房企中最“胆小”的公司,早在三年前恒大、碧桂园持续高歌猛进之际,万科就提出口号“活下去”。

最初业内对这一理念并不认可,认为房地产市场一路向好,万科忧虑过重。如今,时间给出了答案,财务出身的郁亮确实对风险控制有着很强的意识,也因此成为当下最稳健的房企之一。

数据显示,截至2021年6月底,万科持有货币现金1952.2亿元,远高于一年内到期有息负债总和843.0亿元,扣除预售监管资金和受限资金的现金短债比为1.67倍;净负债率20.2%;剔除预收账款的资产负债率69.7%,归为绿档。

“在我们的认知里面,活下去比什么都重要。”2021年万科总裁祝九胜在年中业绩会上重新解读“活下去”时表示,一家企业要负方方面面的责任,要确保经营安全,对八大利益相关方甚至更多的利益相关方担起责任。

尽管拥有极强的风险意识,万科还是在三个月时间里,花掉了481.1亿元货币现金。

截至2021年9月底,万科净负债率为31.9%;持有货币资金1471.1亿元,虽然高于短期借款和一年内到期有息负债总和782.9亿元,但较年中减少481.1亿元。

这其中大部分是万科正常扩张所需支出。例如,仅9月单月,万科花掉104亿元拿地权益金额;为万物云收购伯恩物业、“换股”阳光智博买单,打造其在物业领域的头部地位;业务转型,在商业、公寓、养老等领域持续投入。

这也证明房企需要花钱的地方有很多,用世茂集团董事局副主席、总裁许世坛的话说,“如果政策不转向,最厉害的开发商也就再撑三个月。”

对于这部分财务支出,郁亮表示,“做商业、城市更新、产业,都是为了万科在下个春天被需要。”

或许是感受到资金端压力,10月28日,万科发布公告称,申请授权在不超过人民币300亿元的范围内发行直接债务融资工具。

据悉,募集资金将用于满足万科生产经营需要,调整债务结构,补充流动资金及(或)项目投资(包括但不限于长租公寓、物流地产、产业园、养老公寓等募投项目)等用途。

随后不久,万科计划通过保险资金不动产债权投资计划向平安资管申请融资,融资本金金额不超过人民币58亿元,期限最长15年。

这也意味着,万科各项债务数据将所有上升。

但活下去才有希望。或许如郁亮所言,“这个冬天都差不多,都是冷。”

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