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有致歉有反思还有振作郁亮详解万科2022年回升底气

时间:2022-11-23 07:33:32 | 浏览:1205

来源:上海证券报记者 张良“昨天晚上我忐忑不安,就像一个学生没考好试,拿成绩单要给父母看一样。”3月31日,万科董事会主席郁亮在业绩说明会上如此开场。他说,2021年万科业绩表现不好,让股东失望了,“在这里我向52万名万科股东表示诚挚的歉意

来源:上海证券报

记者 张良

“昨天晚上我忐忑不安,就像一个学生没考好试,拿成绩单要给父母看一样。”3月31日,万科董事会主席郁亮在业绩说明会上如此开场。他说,2021年万科业绩表现不好,让股东失望了,“在这里我向52万名万科股东表示诚挚的歉意”。

万科30日晚间发布的2021年年报显示,公司净利润同比下降45.7%,接近腰斩。不过公司拿出了高比例的分红方案,并推出20亿元到25亿元的回购预案。3月31日的业绩会上,郁亮就公司2021年度业绩大幅下滑作出反思,并就投资者关心的问题一一作答。

谈业绩下滑:

存在管理和业务层面问题

对于2021年公司净利润下滑的原因,郁亮从管理和业务两个方面作了反思。他表示,在管理方面,公司存在离散度大的问题。万科过去一直是充分授权、分布式的机制,这在行业快速增长时期,有利于迅速抓住市场机会。但随着竞争越来越激烈,大型复杂项目越来越多,有的单一公司和单一区域不具备完整能力,会表现出参差不齐和离散度大的问题,拉低整体表现。

郁亮称,具体体现在两方面:第一,项目操盘能力的分化。万科做过不少好的项目,但没能将这些好项目的优点完全复制推广,转为整个集团的优势。第二,少数项目出现投资失误。按照原先的分布式管理机制,投资额度直接分到区域,提高了一线的积极性,但在市场深度调整的时候,也容易造成当地公司高估自身市场潜力,存在“我是例外”的侥幸心理,拿下了自己消化不了的项目。

在业务层面,万科多赛道同时探索所付出的成本,比预想更大,对过往业绩产生影响。

郁亮表示,一切事在人为。万科已取消集团合伙人层级,即通常意义上的高管。所有人都要下沉到前线,董事长和总裁也不例外。

谈信心:

2022年企稳回升有五大基础

2022年,万科业绩是否能“止跌企稳,稳中提升”?对此,郁亮表示,万科的信心来自于两个外部基础和三个内部基础。

第一个外部基础,是有利于市场稳定的政策措施不断出台。郁亮表示,中央已明确了促进房地产业良性循环和健康发展的方针,有关部门和各级政府也在制定政策稳定市场,万科对政策环境有信心。经过调整,行业将回归常态、回归理性,过高、过低的利润率都不可持续,行业收益水平最终会向社会平均水平回归。这是万科实现“止跌企稳,稳中提升”的政策基础。

第二个外部基础,房地产仍是规模超十万亿元的巨大市场,常做常有、常做常新。万科以开发、经营、服务并重为核心,已经做了比较充分的布局和准备,形成了有自身特点的不动产综合发展能力,这是万科实现“止跌企稳,稳中提升”的行业基础。

对于支撑万科企稳回升的三个内部基础,郁亮进行了更为详细的说明。他表示,第一个内部基础,是万科开发业务将继续保持在行业第一阵营,今年实现止跌企稳,同时未来2到3年的储备有保障。主要通过三方面进行支撑,一是通过开发经营本部,对开发业务进行集中管控和统筹管理,努力挖掘管理红利,提高整体回报水平。二是继续坚持高质量投资。三是来自于现有储备资源。目前万科在建面积1亿平方米,拟开发面积超过4500万平方米,储备资源充足,可以支持未来2到3年的业务发展需要。

第二个内部基础,是万科的经营、服务类业务增速快、营运净收入(NOI)率势头好,正在逐步形成新的利润蓄水池。郁亮称,万科的经营、服务类业务持续向好,物业收入过去十年复合增速超过30%,物流近三年复合增速达到52%,公寓业务近三年复合增速达到40%,印力近五年复合增速为20%,2021年万科整体经营服务业务收入超过400亿元。同时,万科的经营、服务类业务正逐步形成新的盈利蓄水池。如今,社会对具有稳定现金流的资产需求越来越大,符合投资收益标准的资产却不多,形成了一定程度上的资产荒。以REITs为代表的不动产长期股权投资,也为经营类资产提供了很好的资产增值变现出路。

郁亮所讲的第三个内部基础,是万科具备行业领先的信用评级,净负债率长期处于行业低位,“三道红线”全部符合“绿档”要求,这将有利于万科获得更多投资选择,获得更多发展机会。

谈行业集中度:

发展需要新方式

优质房企对困难房企优质项目的收并购一直是行业关注的焦点。在谈及收并购问题时,郁亮强调,万科将把握两个原则,一是首先要保证自己的安全,不给行业添麻烦。二是在确保自己安全,不给行业添麻烦的情况下,万科尽自己所能去做一些对行业健康发展、良性循环有利的事情,因此公司也会留意相关的机会。

郁亮表示,现在很多人关心行业出现集中度提高问题,其实里面有个基本逻辑——谁能够用新的发展方式谁就能进,按照原来传统的增长方式就要退。

“原来传统方式的特点是以速度规模作为加法,以高金融杠杆作为乘法的发展模式。凡是沿着过去这种模式走下去的,可能都会退。如果说今天不再简单追求速度规模,不再用高金融杠杆,我觉得都能活下来。”郁亮表示,进退是取决于企业经营是否稳健,发展就是要转换到新的模式上去。由于地产行业本地化特征特别明显,所以头部企业的集中度可能会有所提高,但是市场里面仍然会有众多的中小发展商,因为这是本地化所决定的。

至于现在万科处于行业什么位置?郁亮坦言,万科仍然希望是这个行业的头部力量,仍然是行业的第一阵营。

郁亮表示,万科历史上经历了三次净利润下滑,分别是1995年、2008年和2021年,每次下滑背后都暴露出过去发展中累积的短板问题。当外部环境出现挑战时,短板问题就会以净利润下滑的方式敲响警钟,提醒万科必须始终对市场保持敬畏之心,正视问题、对症下药、快速行动,期待给大家交上合格的答卷。

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