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刚刚,万科、绿城等对下半年楼市做出了判断

时间:2022-11-23 07:32:24 | 浏览:973

地产寒冬之下,行业信心严重不足。地产人在焦灼中等待,在等待中思索:地产究竟还能不能重燃希望?风雨飘摇的房企能否经受住新一轮考验?面对困惑,一些稳健的标杆房企成为行业指路明灯般的存在。他们的所思所为,持续给行业鼓舞与启发。近期,保利、滨江、绿

地产寒冬之下,行业信心严重不足。地产人在焦灼中等待,在等待中思索:地产究竟还能不能重燃希望?风雨飘摇的房企能否经受住新一轮考验?

面对困惑,一些稳健的标杆房企成为行业指路明灯般的存在。他们的所思所为,持续给行业鼓舞与启发。

近期,保利、滨江、绿城、万科等房企陆续召开了2022年股东大会。会上,保利集团董事长刘平、绿城中国董事会主席张亚东、滨江集团董事长戚金兴、万科董事会主席郁亮等人,分别分享了他们对行业以及后市判断和看法,干货颇多。

明源君把精华内容在此整理呈现,希望能给迷茫之中的地产人带去答案。

市场已经触底

但恢复仍然需要时间

行业下行期,地产人最关注的问题莫过于后市如何。整体上,几位老板都表现出较为积极的态度,但预计速度不会很快,需要多点耐心。

万科董事会主席郁亮则直言:从短期来看市场已经触底,但是恢复是一个缓慢和温和的过程。

5月份尽管同比下降50%多,还是很多,但是环比开始出现了7%的上升。6月份,从目前的情况来看,我觉得环比可能会有比较明显的提升。

二手房市场从6月份开始也出现了一些起色,比如一二线城市二手房挂牌价格有的涨有的跌,但涨的城市个数已经达到50%。从这些情况来看大概可以判断市场已经触底。

为什么6月份有明显起色呢?郁亮觉得有几个原因:

首先,主要原因是从中央政府到地方政府,为了房地产行业健康发展调整了一些政策,这个调整政策或长或短、或大或小会对行业带来积极影响。

第二,因为被疫情所延误的需求在6月份得到一些回补。

第三,大家知道房地产行业每年有两个高峰,一个是6月份,一个是12月份,12月份是结算高峰,6月份对上半年销售业绩很重要,通常习惯上也会加大力度,当然也包括季节因素。

最后还有一个因素是5月份的基数环比来看比较低。

这几个原因使得6月份从环比来看有比较明显的提升。短期市场已经触底,但我没有用反弹的说法,而是说恢复,恢复仍然需要时间。

对此,绿城中国董事会主席张亚东的表态则更为谨慎:当前的市场,有回暖的苗头,但还不能下回暖的结论。

正因此,绿城对投资还持保守态度。他表示,绿城要明确看到市场回暖,才能大举进攻;不能靠预判到市场回暖,就大举进攻。可能决策会晚两三个月,但要看好了看准了,不追究一城一池的得失。

别奢望地产重回高峰

要直面行业下行的现实

虽然市场有回暖趋势,但过去的地产行业是一去不复返了,所有的房企都应该直面这一现实:过去的好日子不会再回来了。

郁亮就指出,目前的人口状况、人口结构、收入水平,以及国家对行业的指导原则发生了非常大的变化,行业要进入新的发展阶段。所以我们不能够再沿着过去的逻辑,期待回到过去高峰时的数据和规模。 戳这里,了解VR带看

保利集团董事长刘平坦言:今年应该是我们从事这个行业30年以来最特殊的时期。

他表示,房地产行业已经告别了一个高毛利的时代,这必须是所有的企业都面临的现实。

答案不可谓不残酷,但接受它、面对它,才能时刻保持清醒的头脑,才有因势而动的可能。

未来地产行业

一定是产品先行销售为王

房地产市场的冷淡表现,是否意味着房企已经失去了发展机会,只能坐等政策救市或行情转好呢?答案显然是否定的。

郁亮举了一个鲜活的例子:

惠州的房子大概是1万块钱上下的水平,跟深圳比差距很大,所以惠州很多客户来自深圳的外溢需求,深圳市场调整后,惠州卖房也变得很难。怎么办?

售楼员都跑到深圳城中村去卖房子了。

他们发现有一个独特的客群,有些客户,两口子在深圳打拼,住在城中村,在孩子要读小学的那一刻面临非常大的选择——是把孩子送回老家交给爷爷奶奶带,还是放在身边能够家庭不分离。

他们的积蓄大概有30万人民币,在惠州大概只付一个首付。惠州是非常重视教育的一个地方,教育设施配套都不错。我们熟门熟路,知道哪些客户有孩子要读书了,我们重点去跟踪。所以这个市场还是在的。

所以只要我们造出好的产品,客户是会买单的,在销售方式上我们也要从坐销到行销,跑出去把客户找到。

珠海公司有一个“雁南飞计划”,专门去为那些喜欢阳光和海边生活的客户提供需求,到售楼处像到了海南岛一样,有椰林、沙滩,这在珠海是不常见的,要精心打造才能有的。

除了好产品,好服务也非常重要,只要一个房企能够做好自己最主要的客户,做出好产品和好服务来,我们还是可以熬过去的。

这同样也是绿城的判断——绿城中国行政总裁郭佳峰说:绿城的“一号工程”是“最懂产品”,绿城的“一号标准”是“最懂客户”。

合作开发不香了

房企单干利润更高

如今,对于四面承压的房企而言,保利润才是第一要务,那么,利润从哪里来?销售端仍存机会,经营端也值得挖潜。

郭佳峰说:这两三年,绿城在苦练内功,现在绿城从拿地到首次开盘的最快纪录是98天,提速33%。绿城的周转率,是用更通畅、更精细的运营管理能力,来确保产品品质的稳定输出。绿城要努力像南方种水稻那样,做到“一年两熟”,年初拿下的土地,要尽快转化成销售额,用于当年的拿地。

另一方面,绿城在不断提高项目的权益占比。前几年,绿城自投项目的平均权益占比在50-60%之间,今年新拿项目的平均权益占比已经超过85%。

为了应对当前的行业性问题,今年绿城拿地将大幅提高权益占比,这当然需要资金实力,但盈利能力会更强。50%权益的 20块地与100%的10块地相比,哪个利润更高?笼统计算,还是拿10块地利润更高,因为省去了跟合作方的沟通成本。

保利集团董事长刘平也表示,我们尽量地不断通过挖掘结构的潜力,把自己的毛利率下降控制在行业内的优秀水平。

作为精益化管理的标杆,滨江在挖潜增利方面,有绝对的发言权,戚金兴说,滨江度过危机的两个因素,是核心竞争力和运气。而主要核心竞争力便是人员精干,团队1100人,融资人员只有3个。

单一住宅开发已经落后

必须在能力范围内做点别的

面对接下来的发展,这几家房企都不约而同地展现出了莫大的信心,不仅是对自己的信心,更是对行业的信心。

郁亮说:行业很艰难,但如果放在社会中去,我们行业一定不是最艰难的一个,所以没有任何理由躺平。

我们行业有两大优点,第一大优点是10万亿级的市场,虽然行业进入新的发展阶段之后,规模可能有所回落,但是仍然是一个10万亿级别的市场。

第二个是我们行业有千年的历史,常做常新、常做常有。

面向未来,这10万亿的市场里面,我们一定可以找到能够做的事情,靠出色的产品和服务还是能够找到新的市场机会。所以总的来说,不管未来的路有多长,未来的道路有多么艰难,只有走下去才会有出头之日。

对于万科来说,战略上的调整,尤其是2012年,基于单一的住宅开发可能已不满足时代要求,王石主席定的做“城市配套服务商”,从大的趋势来说判断是准确的。

首先今年出生的人口很有可能在1000万左右,而今年的大学毕业生1200万,人口结构变化已经来临,人口的拐点也可能今年就到来。其次,我们的产业结构也会发生很多变化,城市发展形态也发生很多变化,城市商品房存量也有很多改变。这时候靠单一的住宅开发肯定是不够的,必须在能力范围内做点别的。

绿城则认为,销售下滑是整个行业的问题,绿城肯定无法独善其身;但如果下降,绿城力求是下降最少的那家。

对照“三道红线”的要求,目前绿城有两个指标是绿档,还有一个指标是黄档。对于绿城来说,要转绿不是难事,但今年年底可能还是会保持黄档,绿城要抓住这个发展的机遇——在稳健中发展,在发展中超越。

刘平所见略同:至少我们能做到跑赢竞争对手,跑赢我们自己……我们比同行(普遍的)下降幅度要小。

戚金兴则自信表态:未来的5-10年是滨江最好的时期,也是本人综合能力最强的时期,一方面我们要做好企业,另一方面要培养好团队,带好接班人。

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