万科A股万科000002A股票行情走势分析图最新消息

「西安房哥」是本地购房服务平台，要选房先问房，要收房先验房！

问答311期

问：房哥，五万买万科这个事儿，怎么看？

答：确实属实，为蓝田的万科四季花城，均价10100元/平左右，小区有高层，小高和叠拼，五万买万科，其实就是首付分期；

按照首付政策，首套房最低比例是20%，万科的活动是，订房当天只付5%，两年后交房，交房前3个月付齐15%，按照这种计算方式，最低首付就五万；

给渠道的佣金不低，所以各种抖音上推得很猛，如果是真的看上这个小区，有购买意愿，确实能缓解一部分首付压力；

四季花城的位置在蓝田，如果以纺织城为原点，走高速向南还有12公里距离，属于西安周边远郊盘，引进了学校，商业，但整体仍然较偏僻，蓝田的买房保值前景也很一般；

总结，受众有限，适合蓝田当地，或城东附近预算有限的刚需，看重价格优势，万科品牌！

问：金地中央公园还有房源，学区如何，适合入手吗？

答：小区最近的学校是大雁塔小学西沣分校，附近还有雁塔二小，二中，属于有学上，但学校并不出名的学区房；

中央公园最大优势，和周边二手价格几乎持平，准现房，不用担心交付风险，纯高层，刚需盘，适合高新外溢，周边预算不多的自住需求，也是附近少有的在售新盘，自住可看；

相比高新在其他方向的外溢，西沣路沿线经过多年发展，配套齐全，除了地铁遗憾外，千亩大公园，宜家荟聚商业，红星美凯龙商业等近在眼前，由于是密集住宅区，又是高层居多，生活氛围非常浓厚；

但产品不算稀缺，后续西部大道拆迁，杜城改造等，陆续还有不少新房上市！

问：临潼度假区骊山下的院子如何，10年后才会住？

答：可以说是最冤枉的一个区域，拆违和限购将地产市场直接带向冰点，少有项目在售，几乎没有开发商拿地，虽然有曲江加持的旅游度假区和地铁九号线，但很少人买房看这里；

作为养老需求，旅游度假区环境不错，来往西安车程很近，又有地铁，基本配套齐全，商业，医疗都有分布，区域内也是以低密度小高层，洋房，叠拼为主，高新地产，中海，融创几家开发商在此；

房子都还不错，安静悠闲，市场冷淡导致二手房价格也不高，长期确定会住，可以早做打算，同时10年时间，小区少不了折旧，中海阅骊山和骊山下的院子可首选；

长期的保值，就看稀缺性了，以后西安真的形成双城生活，养老改善市场爆发，临潼还是很有机会的。

问：秦汉新城点评一下，想自住置业？

答：问秦汉的人不是少，是真的很少，也是文物保护和限高原因，区域开发停滞三年，今年刚刚开始复苏，秦汉最大的卖点是环境，由于帝陵和开发用地限制，主要区域都在兰池大道两侧；

上个周期里，星河湾，旭辉，万科，保利等都已入住，如今在售的有招商和紫薇，都不算秦汉的核心地段，优势是价格适中，不限购，低密度，缺点是商业极为缺乏，没有地铁，关注度不高；

对于城北的自住改善需求，可以选择的方向有几个，分别是未央湖，高铁新城，港务区，秦汉，甚至泾河；

热度较高的还是集中在港务奥体的大平层，未央湖的叠拼，高铁新城的高层，跨过渭河还是有难度；

尤其是当下这个回归主城区的市场，买西咸需要胆量，单纯喜欢环境的除外。

问：沣东绿地新里城，该留着还是出手？

答：在同期交付小区的水平里，绿地是排不到前头，保利和光尘樾，沣华熙城的用料还是好上很多，但绿地的小区从不是以品质为卖点，胜在地段非常核心；

新里城当年摇号凶猛，除了赶在沣东房价暴涨前夜外，这里也确实是沣东最拿得出手的区域，地铁，高楼，国际学校，医院，宽阔大路，地段跑赢产品，往往在长期中是保值升值的；

所以虽然绿地房子一般，但依旧不用着急卖，如今的二手行情也不好，降价求销量也不合适，小区交付没多久，房龄还新，等等沣东下个周期的发展，毕竟是站在塔尖位置的小区。

问：最新16条能保交付吗，房企不慌不忙？

答：金融支持房地产的16条里，三条是交付相关的，分别是开发银行提供保交付贷款，发放融资形成不良记录的，相关人员尽职的可免责，以及资金支持优质房企收并购；

说白了，更多是给银行和开发商信号，金融政策放松，但这一层层传导，最终到停工延期的楼盘，需要很长时间，也有众多不确定因素；

这就和疫情结束，可以正常开店了，但店里生意就能好吗一样，对于正常运营的房企，无疑好消息，对于已经暴雷了，各有各的命，好在报交付是当下的主基调，有兜底，不会一直停工；

核心还是开发商要卖房子有回款，同时监管严格，销售资金用于复工！

问：二手房算触底了吗，边界村二手怎么选？

答：没有绝对的触底，还是看房子本身的素质，别看贝壳上西安挂牌11万套二手房，真正的五年房龄，次新房，户型地段看得上的，不过几千套，这也是为什么卖也难，买也难；

对于五年前低价买入的，很多人已经急于套现，相比时间和不确定风险，一点点的涨价确实没有意义，赶紧卖掉老产品，置换高新，曲江的稀缺新房才是出路；

至于边界村，虽然遍地二手房，但没有优质二手房，很多都是冲着大学南路，西工大等小学来陪读的，只能在房龄新的高层里挑选，比如东泰城市之光，华豪丽晶等；

好处是老城区核心地段，学校，地铁，医院，商业啥都不缺，烟火气息浓厚，坏处是房子真的老，密度真的高，住的憋屈，房价不涨！

问：哪些房企算优等生，碧桂园算吗？

答：形容词如何界定呢，还是看在市场的活跃度，当下是国企和央企的天下，虽然产品两级分化，但交房才是主基调，有隐性兜底，这里面中铁建，保利，招商，华润，中海在西安非常活跃，交付和小区品质都有保障；

万科，绿城，金茂，天地源，经发，紫薇，陕建等可选，民企里还活跃，在西安拿地有项目的，也就龙湖，碧桂园为主了；

拿地和有在售项目，是很好评判优等生的标签，至少说明资金是正常的，也在西安深耕，已经暴雷的没有机会了，都在抢救的边缘；

这一点，从2022年西安房企销量金额和交付小区排行都能看到，百度搜都有！

问：为什么华润港悦城这么火，首日登记破千？

答：西安目前房子还卖得动的地方，一是高新， 二是港务，全运会后，区域热度在，配套逐步健全，大开发商轮番拿地，买卖双旺，市场下行影响，虽然很多不摇号了，但平销还是能卖的，这是区域原因；

价格上，整个港务高层维持在15000+的均价，是西安主城区的最低门槛，刚需冲着房价，地铁，名校还是会看港务，港悦城性价比挺高，小高层13000+，洋房15000+，算得上港务区的性价比之王了，外加渠道大范围宣传；

同样价格买高层，港悦城可以买洋房，虽然面积大点，但受众还是不少的，虽然位置在如今的政经板块，不算核心地段，但目前在售的，大家都非奥体盘，差距不是很大；

价格便宜，才是当下卖房的流量密码，外加户型不错，华润央企保交付！

问：央行新政，是不是市场回暖了，要不要买房？

答：如今政策的外溢效应没有以前那么大了，什么意思呢，过往但凡限购，首付上涨，讨论度和实际释放的购买力，是远超政策本身，如今的新政，轮番出台，救市明显，效果平平；

经济问题，收入问题，购买力不够，信心还在恢复，这个时候的首付，利率，刚需资格，都不是带动买房的根本，大家要的是便宜，同时能交房，主城区，观望的人多，也更挑剔了；

西安过往的购买力多半是有投资需求，靠新西安人购买力支撑，如今都是本地自住刚需，受众很窄，央行新政，核心还是给优质房企输血，保证经营，暴雷房企很难有机会；

至于传递给市场的回暖信息，其实看不到，一层层传递有边际效应，需要很长时间！