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首付五万买万科?为什么华润港悦城这么火|房哥问答311期

2022-11-23 07:32:05 605

摘要:「西安房哥」是本地购房服务平台,要选房先问房,要收房先验房!问答311期问:房哥,五万买万科这个事儿,怎么看?答:确实属实,为蓝田的万科四季花城,均价10100元/平左右,小区有高层,小高和叠拼,五万买万科,其实就是首付分期;按照首付政策,...

「西安房哥」是本地购房服务平台,要选房先问房,要收房先验房!

问答311期

问:房哥,五万买万科这个事儿,怎么看?

答:确实属实,为蓝田的万科四季花城,均价10100元/平左右,小区有高层,小高和叠拼,五万买万科,其实就是首付分期;

按照首付政策,首套房最低比例是20%,万科的活动是,订房当天只付5%,两年后交房,交房前3个月付齐15%,按照这种计算方式,最低首付就五万;

给渠道的佣金不低,所以各种抖音上推得很猛,如果是真的看上这个小区,有购买意愿,确实能缓解一部分首付压力;

四季花城的位置在蓝田,如果以纺织城为原点,走高速向南还有12公里距离,属于西安周边远郊盘,引进了学校,商业,但整体仍然较偏僻,蓝田的买房保值前景也很一般;

总结,受众有限,适合蓝田当地,或城东附近预算有限的刚需,看重价格优势,万科品牌!

问:金地中央公园还有房源,学区如何,适合入手吗?

答:小区最近的学校是大雁塔小学西沣分校,附近还有雁塔二小,二中,属于有学上,但学校并不出名的学区房;

中央公园最大优势,和周边二手价格几乎持平,准现房,不用担心交付风险,纯高层,刚需盘,适合高新外溢,周边预算不多的自住需求,也是附近少有的在售新盘,自住可看;

相比高新在其他方向的外溢,西沣路沿线经过多年发展,配套齐全,除了地铁遗憾外,千亩大公园,宜家荟聚商业,红星美凯龙商业等近在眼前,由于是密集住宅区,又是高层居多,生活氛围非常浓厚;

但产品不算稀缺,后续西部大道拆迁,杜城改造等,陆续还有不少新房上市!

问:临潼度假区骊山下的院子如何,10年后才会住?

答:可以说是最冤枉的一个区域,拆违和限购将地产市场直接带向冰点,少有项目在售,几乎没有开发商拿地,虽然有曲江加持的旅游度假区和地铁九号线,但很少人买房看这里;

作为养老需求,旅游度假区环境不错,来往西安车程很近,又有地铁,基本配套齐全,商业,医疗都有分布,区域内也是以低密度小高层,洋房,叠拼为主,高新地产,中海,融创几家开发商在此;

房子都还不错,安静悠闲,市场冷淡导致二手房价格也不高,长期确定会住,可以早做打算,同时10年时间,小区少不了折旧,中海阅骊山和骊山下的院子可首选;

长期的保值,就看稀缺性了,以后西安真的形成双城生活,养老改善市场爆发,临潼还是很有机会的。

问:秦汉新城点评一下,想自住置业?

答:问秦汉的人不是少,是真的很少,也是文物保护和限高原因,区域开发停滞三年,今年刚刚开始复苏,秦汉最大的卖点是环境,由于帝陵和开发用地限制,主要区域都在兰池大道两侧;

上个周期里,星河湾,旭辉,万科,保利等都已入住,如今在售的有招商和紫薇,都不算秦汉的核心地段,优势是价格适中,不限购,低密度,缺点是商业极为缺乏,没有地铁,关注度不高;

对于城北的自住改善需求,可以选择的方向有几个,分别是未央湖,高铁新城,港务区,秦汉,甚至泾河;

热度较高的还是集中在港务奥体的大平层,未央湖的叠拼,高铁新城的高层,跨过渭河还是有难度;

尤其是当下这个回归主城区的市场,买西咸需要胆量,单纯喜欢环境的除外。

问:沣东绿地新里城,该留着还是出手?

答:在同期交付小区的水平里,绿地是排不到前头,保利和光尘樾,沣华熙城的用料还是好上很多,但绿地的小区从不是以品质为卖点,胜在地段非常核心;

新里城当年摇号凶猛,除了赶在沣东房价暴涨前夜外,这里也确实是沣东最拿得出手的区域,地铁,高楼,国际学校,医院,宽阔大路,地段跑赢产品,往往在长期中是保值升值的;

所以虽然绿地房子一般,但依旧不用着急卖,如今的二手行情也不好,降价求销量也不合适,小区交付没多久,房龄还新,等等沣东下个周期的发展,毕竟是站在塔尖位置的小区。

问:最新16条能保交付吗,房企不慌不忙?

答:金融支持房地产的16条里,三条是交付相关的,分别是开发银行提供保交付贷款,发放融资形成不良记录的,相关人员尽职的可免责,以及资金支持优质房企收并购;

说白了,更多是给银行和开发商信号,金融政策放松,但这一层层传导,最终到停工延期的楼盘,需要很长时间,也有众多不确定因素;

这就和疫情结束,可以正常开店了,但店里生意就能好吗一样,对于正常运营的房企,无疑好消息,对于已经暴雷了,各有各的命,好在报交付是当下的主基调,有兜底,不会一直停工;

核心还是开发商要卖房子有回款,同时监管严格,销售资金用于复工!

问:二手房算触底了吗,边界村二手怎么选?

答:没有绝对的触底,还是看房子本身的素质,别看贝壳上西安挂牌11万套二手房,真正的五年房龄,次新房,户型地段看得上的,不过几千套,这也是为什么卖也难,买也难;

对于五年前低价买入的,很多人已经急于套现,相比时间和不确定风险,一点点的涨价确实没有意义,赶紧卖掉老产品,置换高新,曲江的稀缺新房才是出路;

至于边界村,虽然遍地二手房,但没有优质二手房,很多都是冲着大学南路,西工大等小学来陪读的,只能在房龄新的高层里挑选,比如东泰城市之光,华豪丽晶等;

好处是老城区核心地段,学校,地铁,医院,商业啥都不缺,烟火气息浓厚,坏处是房子真的老,密度真的高,住的憋屈,房价不涨!

问:哪些房企算优等生,碧桂园算吗?

答:形容词如何界定呢,还是看在市场的活跃度,当下是国企和央企的天下,虽然产品两级分化,但交房才是主基调,有隐性兜底,这里面中铁建,保利,招商,华润,中海在西安非常活跃,交付和小区品质都有保障;

万科,绿城,金茂,天地源,经发,紫薇,陕建等可选,民企里还活跃,在西安拿地有项目的,也就龙湖,碧桂园为主了;

拿地和有在售项目,是很好评判优等生的标签,至少说明资金是正常的,也在西安深耕,已经暴雷的没有机会了,都在抢救的边缘;

这一点,从2022年西安房企销量金额和交付小区排行都能看到,百度搜都有!

问:为什么华润港悦城这么火,首日登记破千?

答:西安目前房子还卖得动的地方,一是高新, 二是港务,全运会后,区域热度在,配套逐步健全,大开发商轮番拿地,买卖双旺,市场下行影响,虽然很多不摇号了,但平销还是能卖的,这是区域原因;

价格上,整个港务高层维持在15000+的均价,是西安主城区的最低门槛,刚需冲着房价,地铁,名校还是会看港务,港悦城性价比挺高,小高层13000+,洋房15000+,算得上港务区的性价比之王了,外加渠道大范围宣传;

同样价格买高层,港悦城可以买洋房,虽然面积大点,但受众还是不少的,虽然位置在如今的政经板块,不算核心地段,但目前在售的,大家都非奥体盘,差距不是很大;

价格便宜,才是当下卖房的流量密码,外加户型不错,华润央企保交付!

问:央行新政,是不是市场回暖了,要不要买房?

答:如今政策的外溢效应没有以前那么大了,什么意思呢,过往但凡限购,首付上涨,讨论度和实际释放的购买力,是远超政策本身,如今的新政,轮番出台,救市明显,效果平平;

经济问题,收入问题,购买力不够,信心还在恢复,这个时候的首付,利率,刚需资格,都不是带动买房的根本,大家要的是便宜,同时能交房,主城区,观望的人多,也更挑剔了;

西安过往的购买力多半是有投资需求,靠新西安人购买力支撑,如今都是本地自住刚需,受众很窄,央行新政,核心还是给优质房企输血,保证经营,暴雷房企很难有机会;

至于传递给市场的回暖信息,其实看不到,一层层传递有边际效应,需要很长时间!

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