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万科会不会掉队

2022-11-23 07:20:41 1938

摘要:入行的时候去一个陌生城市,除了看竞品项目还会选一个万科楼盘看看因为万科代表着这个城市的刚需购买力的产品偏好现在创业做内容了,几乎不分析房企年报,但是万科年报我还是会看看因为万科代表着对于当下对房地产的洞察2021年更是如此为什么要看万科的年...

入行的时候去一个陌生城市,除了看竞品项目还会选一个万科楼盘看看


因为万科代表着这个城市的刚需购买力的产品偏好


现在创业做内容了,几乎不分析房企年报,但是万科年报我还是会看看


因为万科代表着对于当下对房地产的洞察


2021年更是如此




为什么要看万科的年报,这一次的年报数据呈现巨大的反差


数据有好的一面


合同销售金额6277.8亿元,营业收入4528.0亿元,归属于上市公司股东的净利润225.2亿元;

财务状况安全健康,持有现金1493.5亿元,净负债率29.7%且长期处于行业低位。


但与此同时我们也看到另一面


归属于上市公司股东的净利润225亿元,同比下降45.7%。


在万科这么久的发展历程上来看,只出现过三次


1995年第一次、2008年第二次,今年是第三次


在2019年,2020年大家都认为比较难的年份,万科的净利润也还是增长的


所以这对行业而言,一定不是一个好的信号


昨天的万科业绩会上,郁亮一反常态的没有任何主持人的铺垫直接来到了台前,直接一个郑重的道歉


为这历史上第三次利润下滑的道歉


我截图下了道歉之后郁亮的表情,整个画面大概沉默了3秒钟


就这三秒钟也让我思考,万科的问题,需要道歉吗


01

为什么2021年净利润不行了,万科也非常的坦诚:其中一个原因,是老的管理方式在当下市场遇到了问题


什么是当下市场


当下市场里有着两个变化


第一城市面:区域集约发展取代普遍性农村人口向城市转移


这也就意味着不是随便一个城市的房产开发都能做


第二:新增住房需求逐步向改善、更新需求过渡


这也意味着不是随便造一个房子就可以轻易的卖的掉


这两个变化也就预示着,如今的项目从投资拿地到产品开发,都存在着风险,或者说每一次决策都不是一次稳赢的决策


而这样的变化,和万科过去的分布式发展产生了一定程度矛盾


万科过往20年之所以可以保持比较稳健的发展,一个很重要的特质就是对于区域城市都充分授权并且分布式实施


这件事让得见炮火的一群人可以自行决策


从而让团队有着更强的战斗力,从而能够更快地响应市场,捕捉到市场机会


这件事成就了万科过去的30年


但是进入的楼市小年之后,万科城市公司的能力开始出现了参差不齐的的状态


地方团队会对市场过于乐观,也会对未来过于乐观


这其实也能理解,对于职业经理人,谁不希望给自己区域公司争取更多的机会,谁不希望未来可以有更多项目可以做


但是这样的乐观也积蓄了风险,从而让局部项目陷入亏损的状态


在整体利润率越来越薄的当下,局部项目的亏损也影响了整体的业绩


但实际上,万科所遇到的这一问题,也是整个行业的问题


所有在过去规模竞逐游戏中的玩家都会存在,尤其是头部大公司


而且,万科的净利下滑,说到底只是局部投资问题


面对挑战,万科必须要有解决方案,这个解决方案给到万科自己,也是给整个行业的


02

任何遇到困境的企业找寻解决方案都有两个突破口


要么在老池子里解决人

要么在新池子里挖个坑


而这两件事万科同时都做了,每一个解决方案看看还是很敬佩的


第一件事,本质上就是权力收缩


我相信很多人都知道万科在去年内部组织架构有一次重大调整,就是成立了开发经营本部


而这个组织架构的存在,目的之一就是希望解决地方团队投资、产品、操盘等能力参差不齐的问题


张海在业绩会上有过这样的描述


通过开发经营本部对全国项目进行集中管理,将每个项目规划了87个截点,针对每个截点管控拉通每个产品


整个产品开发推进一盘棋计划,尽可能的避免投资决策失误的可能


对于万科来说,只有开发业务的盈利企稳,才能保持整体集团的利润企稳,所以开发业务维稳至关重要。


不过手中有粮,心中不慌


摆在万科面前的有1亿平方米的在建资源,4000万土地储备,还有几百万平方米的旧改,另外7100亿的已售未收的收入


另外万科的第二曲线也走出了令人兴奋的趋势


万物云在业内率先完成“住、商、城”全域空间服务覆盖,2021年收入首次超过200亿元,同比增长32%;

泊寓已成为国内规模最大、运营效率最高的集中式公寓运营商,近三年收入复合增速40%,2021年营运净收入(NOI)同比增长193%;

万纬物流已做到冷链仓储规模国内第一,近三年收入复合增速超过50%,并获得淡马锡、GIC等知名机构战略投资;

印力管理规模、收入、轻资产管理输出保持业内第一阵营,近五年收入复合增速为20%。


这是万科四条新增业务,也是目前来看对于万科开发来说基数不大但是走势很好的四个业务


这四个业务的存在本质上也让万科有了对冲未来的筹码


为什么这么说


因为对于开发业务来说,虽然每年的数额巨大,但他都是一个归零业务


什么意思,每年过了12月31号,再大的数字到了第二年就都回归零


但是目前万科埋下的四个新的增长点,都是累加业务,伴随着时间的推进,未来会越来越值钱


其实这个答案很多人都知道,但是要得到这样的结果其实并不容易


万科为此付出了大量的成本


其中最昂贵的毫无疑问就是时间成本


因为很多业务都是行业内最早开始做的,前期行业本身就没有规范,基本都是万科一点点打下抗下的时间成本


不过所幸这件事在现在已经差不多了,未来这四个业务可以保持持续的增长


另外,还有一个很重要的原因,未来极有可能也必须要有新业务才能支撑传统的开发板块的持续经营


当城市进入到城市更新阶段,如果没有运营的能力或者持有资产的能力,很有可能开发类项目的准入门槛都没办法进入


而万科现在埋下的四条分支,除了自己能够做大之外,还可以在未来反哺传统业务,从而成为一个良性循环


我想这或许整个万科对于2022年及更长期的未来有底气的原因


郁亮已经在业绩会上下了军令状,要止跌回稳,并且稳中提升


03

净利问题只是阵痛且是行业共症、年内就能实现企稳回升、新业务还成了房企转型中最靠谱的一个、财务保持最稳健的一档


或许郁亮不需要道歉


但是在万科愿意道歉并且能够给出明确解决方案的态度下,我们可以看到这家企业的担当


而我们说为什么万科给到的解决方案值得所有地产人思考


因为道理其实大家都懂,但背后都存在2个选择


第一在新答案还没出现的时候,老方法要不要舍去

第二当新业务不知道怎么做的时候,用快的办法还是笨的办法


这两个问题每家房企都在做选择,每次数字成果都是选择之后的折射


房地产行业是一门古老的生意,但毫无疑问现在顶层结构上都在为此制定新的游戏规则


而对于一家庞大的房地产品牌,改变不仅有阻力,更有可能背负巨大的风险


这也是万科这支团队该有的担当


万科在此之前有过两次下滑,1995年和2008年,但是值得一提的是,在此之后万科就迎接了新一轮的发展


这不是历史规律,而是万科在面对下滑之后的态度和转变的决心


郁亮在业绩会上特别讲了一件事,就是万科的信用


是的,在现在的市场里,信用是最珍贵的财富


这里的信用 除了财务更是口碑


在无数躺平企业背后,早就没有对这个维度的关注和认真,万科这一次道歉一是对自己的坦诚反省,二是对自己的要求,背后也是对万科信用的再一次加持


04

在这一轮行业的风云变化之中,万科看起来仍是最从容、最有底气的企业之一:


万科不会掉队,发布会上郁亮依然在强调万科第一梯队的身位,2022年会企稳回升,会交出一份合格的答卷。


这也是他用他的个人信用做了一次show hand


郁亮很少给出承诺,但越是这样的人,承诺越值钱

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