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万科救了一个小镇

2022-11-23 07:18:09 1989

摘要:如果单看地理位置,这小镇绝对处于上海最“妖”的位置,没有之一第一,这个小镇,地理位置是边缘中的边缘,属于上海和苏州的边缘交界处,距离市中心足足有30多公里不仅如此,整个区域四周都被绿化和水系与外界区隔开,南向还要被京沪高速切割更惨的是,地铁...

如果单看地理位置,这小镇绝对处于上海最“妖”的位置,没有之一

第一,这个小镇,地理位置是边缘中的边缘,属于上海和苏州的边缘交界处,距离市中心足足有30多公里

不仅如此,整个区域四周都被绿化和水系与外界区隔开,南向还要被京沪高速切割

更惨的是,地铁居然还绕开它走,距离最近也要2公里,基本是和地铁配套无缘的一个地方


说好听点,它可以成为一个独立的生命体,但如果没有构建自我内部循环体系,那么也很容易会沦为城市孤岛一般的存在

对,这就是我们今天文章的主角,安亭新镇

因为天生的地理位置缺陷,巨远、外加没有人气、很荒,所以很长一段时间内,安亭新镇都是个被遗忘的角落

当人们认为小镇,会就这样孤寂和衰败下去的时候

2015年,小镇发生了一个意外,也是一个转折,它迎来了新任操盘手,万科

那年开始,万科做了几件事,直接改变了安亭新镇的命运某种意义上也“救活”了小镇

那么故事,我们就从2015开始说起...


01

万科来到小镇第一件事

就是迅速调整这个郊区大盘的定位

我们可以想象一个如此大体量远离市区的小镇,当初操盘规划定位时候的想法


在上海的边缘地带,打造一个类似5+2的候鸟社区,作为高端客户在郊区“第二居所”的存在


安亭新镇的第一任操盘手,也就是这么贯彻执行的


因此在小镇早期开发的住宅组团里,不管是魏玛原墅、还是德绍豪斯...等等之类的低密组团

开发商基本都把户型往大了做,200-300平成为了小镇早期产品主流产品


对于这么一个小镇的开发来说,这样的定位显然非常适合,也很容易推向市场


因此小镇开发的前十几年,因为户型大、总价高,这里绝不是刚需、刚改客户会考虑置业的地方


但是问题随之而来的是,客户过于单一


早些年,选择小镇的客户基本都是不差钱,他们在这里买下一个别墅,都是当作偶尔远离都市、周末陶冶情操用的


因为客户过于单一,所以他们也不会在小镇常住


因为这样的产品定位,带来的客户居住习惯,也让小镇无法进入一个良好的生态自循环,因为工作日的时候没有人,周末人气也不足,那么商业运营就会很困难


过去的十年其实这个问题一直萦绕在这个区域头上,最后导致了人不愿意来住


而万科来到这个小镇后的第一件事,就是迅速调整了后续的产品形态,从而改变小镇接下来的营销定位


它做的第一件事,也是最有魄力的一件事,把后来几块地组团的产品户型尽可能调小


包括后面组团的商品房,万科湖语森林,万科莱茵半岛、万科柏林印象、万科慕尼风尚


不论是洋房还是叠加或者联排,整体的户型结构都调小了,在我们传统定义的小镇旅居产品里


居然出现了75平、85平这样的小两房


也因此,2015年万科接手之后,安亭新镇出现了大量的90-120平小户型和改善型产品


使得整个区域内拥有了吸引常住刚需用户的可能

调整小户型最大的诉求就是


使得整个新镇的人口承载量在增加,这对盘活整个小镇来说非常重要


这才是改变安亭新镇命运根本的开端


也正因为这个改变的源头,才有了小镇命运接下来的所有改变


02

进而导入金字塔结构人群


一个小镇本质上就是个小社会小金字塔,什么样客群的人都需要有


这样才健康,全部是金字塔顶端的客群,是不现实的


对于一个孤立板块来说,更是需要各种人群结构的人都有,才能够形成金字塔的结构


作为整个区域的第三代操盘手,万科后面的这些,则更加让人钦佩


它把产品户型尽量往刚需刚改面积段改了之后,万科还在小镇内规划了,适合不同人群的丰富产品形态

比如万科规划了青年公寓租赁产品,以此大量的导入年轻客群,泊寓在小镇落地后吸引了大量的年轻人口常住


最近又去看了下泊寓的状态,近100% 出租率,每一间房都很抢手,人气很好


当然也得益于万科确实营造了一个很好的居住环境,吸引了在周边汽车产业就业的年轻人来居住


同步的,万科的养老产业导入小镇,老龄化人口,安亭澜悦


面向大众打造了新型的养老模式,这样的生活氛围也让适老人口居住成为可能


当然,这还不是全部,万科另外同步也丰富了产业客群

开发办公产业,不论是联合办公还是持有租赁办公,作为汽车城的衍生区域,也聚集了一批办公人群

万科这一次尝试,破了这样的死结,小镇开始吸引越来越多除了候鸟式之外的人群来定居

所以本质上,在人口结构上整个新镇变得相对完善,不同年龄层不同时间段的客户都非常饱满

整体上年龄金字塔上,老年人,租赁的年轻人以及中间段的城市中产都会在安亭新镇居住,区域内构成了完整的居住社会雏形

这就是万科在安亭新镇做的第二步努力

那接下来这件事就显得非常顺其自然,同时也是万科最擅长做的


03

不断地丰富各种配套

之前安亭新镇一直有个问题:这里解决不了长期生活的可能


因为人口基数不够,生活配套不支持,人口基数就更少,这样的恶性循环...


而当人群结构逐渐趋于饱满之后,小镇的消费需求也更加多样化


所以,万科同步在安亭新镇内完善了很多配套,小镇内开始在中心广场处有了大型的集中式商业配套


万科集,内部5000平米的永辉超市也随即开业,满足小镇居民对于大型商超的日常所需之外

引入星巴克、永辉超市、全家、7-11等知名品牌,使小镇拥有成熟完善的生活配套

不仅如此,还设立了三大邻里中心——我嘉书房、文小艺教育剧场、万科森林俱乐部

不论是剧院还是食堂或是邻里中心,这也确实是一个孤岛小镇所需要的


因为万科的热带雨林体系,小镇整个市政配套得到了充分的填满,这应该是一个小镇最让人欣慰的场景


到这里,万科在安亭新镇完成了有人来,到大家愿意留下来的最关键一步


而万科做的最后一件事,则是让人最感慨和意外的


04


更没想到的是


万科对这个小镇,还如此的长情


它居然在安亭新镇,可以如此地投入持续陪伴和服务


让这个小镇呈现出今天这样生机勃勃的面貌


如果你常去安亭新镇,会在不同的时间看到小镇丰富的活动在举办


这是最近万科在安亭新镇举办的社区再生活动,名字也很有意思,叫做发生便利店

万科直接在小镇造了一个55平米的街区共享商铺,经过时尚的设计转变为街区共享的发声器,邀请了当地多家商户,来到这里共创空间

是不是很有趣,其实这样的社区活动,万科在安亭新镇已经坚持做了七八年,大大小小不下几十场了

从八年前开始,万科就在这里疯狂造节日

它们为小镇居民打造了一个属于他们自己的镇民日,已经举办第三届了

除此之外,万科还在小镇疯狂造节,包括啤酒音乐节、小镇读书日、风筝节、啤酒节等等各种节日,说是一个造节狂魔也不为过了

万科甚至还搬来了迪士尼的米奇米妮和花车巡演

这里在举办各式各样的运动会

还有和樊登读书联手举办的小镇读书日


镇民日也好,其他节日也好,并非一次简单的庆祝,而是一次属于所有镇民的狂欢派对


让创业者、来沪打拼的青年,以及老人孩子都能在这里享受生活,不再是孤单的生活在城市森林里


同时,如果你到安亭溪新镇的广场上去看,就会被居住在这里的人,他们脸上的笑容所感染


万科安亭新镇业主对新镇及邻里所能够产生的归属感和身份认同感


成为了万科这个小镇运营里,想要做的最浓墨重彩的一笔


城市里的社区,不应该是冷冰冰的存在,我们来到城市,尤其是在超大城市里,人与人之间的距离天然的远


万科用它广泛的资源触及,给小镇带来了很高的生活浓度和情感归属感,让小镇并非建筑的排布,而是每个家庭的联合


当人们愿意留下来后,会觉得这里很好很方便之外,还有温度,因而有感情而不愿意离开


05


到了这一步,也就是今天


万科基本完成了从导入人口-丰富配套-小镇自我运营-吸引更多人留在安亭新镇的生态闭环


在这里,万科做的不是开发商会做的事请,却拯救了这个小镇,没有一步步走向衰败


但就是因为做了大量这样的和开发无关,重度参与运营的事,因此小镇活了下来,还活的很好


现在的安亭新镇,在我眼里,开放共享、健康生态、产城融合,它并没有伴随着时间的发展而衰老,而是越来越长成了一副理想之城的样子


这一切,都因为万科在2015年的接盘,才让此刻的安亭新镇焕发出这样的光彩


而对这个小镇居民来说,最大的改变是什么呢,大概是当人们问到你住在哪里


他们回答我住在安亭新镇时候的那一点骄傲吧


以上为正文,来自乔不丝

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